2010年购房指南：各片区房价走势预测

 

【2010年龙岗房价走势】

供大于求：440万m2

总体房价走势：跌

龙岗中心区个别项目由于大运概念适时推出，产品也不错，回涨。

主要利好：大运会。

投资指数：三颗星。

至今年年底，已知龙岗中心城2009年将新推项目大概为15个，总建筑面积达到240万平方米。主要楼盘有大公馆、阳光天健城、怡龙枫景园、阅山华府、回龙埔旧改项目等新盘，以及公园大地、中海康城国际等还有大量尾货。

以及广业城、岗宏家和盛世等项目，预计明年龙岗中心城的新增供应总建筑面积也近百万平方米。从现在起到2010年，龙岗中心城合计有约340万平方米的供应量，供应单位主要以两房、大三房和四房为主。片区产品供大于求的现象会长期存在，由于存量产品和新增产品同质化严重，加上与关内的交通纽带还未完全打通，龙城楼盘的消化进度也会受到影响。

而坪山、平湖、横岗等周边区域，今明两年已知的供应量也有百万平方米。坪山今明两年的供应或还是集中在金域东郡、深业东城上邸、金众蓝钻风景三个楼盘；平湖的茗翠园2期将在今年上半年推出，会有1000套单位入市，而总建面在30万平方米的御峰园。至于横岗，在振业峦山谷旁边有两块存量土地，总建面大约有30万平方米。从目前销售情况来看，龙岗不会出现“求大于供”的局面。

 

【2010年南山房价走势】

供应充足：298.7万m2

总体房价走势：涨

主要利好消息：前海新规划，珠三角曼哈顿，深港合作区。

投资指数：四颗星。

南山现在有20多个在售楼盘，今、明两年内预计还将有298.7万平方米总建筑面积的住宅产品供应，其中后海和蛇口最多，分别为98.9万平方米和92万平方米；前海可算的有35.4万平方米，华侨城片区有29万平方米，西丽有25万平方米，其他区域还有18.4万平方米。

后海预期今年开盘的有三湘海尚(30万平方米)、颐安阅海(1.6万平方米)、百丽湾(2万平方米)、紫藤苑(2.6万平方米)，明年开盘的有太古城花园(44.1万平方米)、鸿威海怡湾畔花园(8.6万平方米)、中信后海项目(10万平方米)。

前海，接下来的新增供应量则有所减少，算到今年内开盘的仅有泛海拉菲花园(6.8万平方米)、恒立依云伴山(18.6万平方米)和中海阳光玫瑰园二期(10万平方米)，可能还有月亮湾某别墅项目。

蛇口片区的供应量将大增，近两年内开盘的将有四海公寓(7.4万平方米)、招商雍景湾(12.3万平方米)、招商花园城五期(2.7万平方米)，此外还有半岛城邦三、四、五期(共52万平方米)单位、新天湾畔(17.6万平方米)。华侨城片区也还有三个新盘供应，为首地容御二期(10万平方米)、中信红树湾五期(9万平方米)和联泰别墅项目(10万平方米)。此外，南山新兴的西丽片区也有德意名居(7万平方米)和十五峯花园(18万平方米)在今年开盘；南山其他区域还有向南瑞峰花园(13.7万平方米)和汉京峰景苑(4.7万平方米)等。

 

【2010年龙坂片区房价走势】

供大于求：约200万m2

总体房价走势：涨

主要利好消息：深港一卡通，4号地铁

投资指数：四颗星。

龙坂片区新楼盘加一些在售楼盘的后期单位，今明两年将有过200万平方米的住宅推出，其中有超过百万平方米的项目可能在2010年进入市场。

目前龙坂区域在售项目中，万科金域华府、溪山、第五园、水榭山、上河坊等项目都有后期单位推出，这4个项目的后续总建筑面积超过35万平方米。没入市过的全新项目有9个项目，分别是金地上塘道(6.7万平方米)、金光华龙岸(24万平方米)、鸿荣源龙一号(8.3万平方米)、绿景项目(20万平方米)、长城里程家园(5.3万平方米)、莱蒙·水榭春天(56万平方米)、泰华项目(13万平方米)、万科华昱项目(10万平方米)、佳兆业的上品雅苑(23万平方米)，其中龙岸、上塘道、万科项目、佳兆业4个项目确定会在今年入市。另外，龙一号、长程里程家园、水榭春天已经动工，泰华项目和绿景项目还未动工

在售项目的后期单位加全新项目，龙坂今明两年推盘量肯定超过200万平方米，但是今年下半年动工的项目肯定有大量剩余面积要剩到2010年销售，初步估计会超过百万平方米。龙华这两年开发速度加快，但是依然有不少地块可待开发，明年那100万平方米计算的还主要是大项目，一些小项目还没计算进去呢，所以这两年供应会比较充足，至少在这个区域不会出现供不应求的局面。

 

【2010年宝安房价走势】

供不应求：(除龙华外)197.5万m2

走体房价走势：有涨有跌，基本持平，靠近前海的西乡以及中心区房价会涨，其他片区如观澜片区会跌。

主要利好点：沾点前海的光。

投资指数:三颗星。

宝安中心区(含新中心区、老城区和碧海中心区在内)虽然是近几年新楼供应的焦点区域，但接下来的两年内却将较少新盘面市，供应量将锐减，可能在两年内开售的楼盘仅9个，总建筑面积107.5万平方米。以前宝安中心区每年的消化量在100万平方米左右，今年将新增的供应量才20-30万平方米，市场压力明显减小。

宝安中心区有10多个楼盘在售，今年内将新开盘的有熙龙湾二期(15万平方米)、天健时尚空间(7.8万平方米)、嘉宝田西乡项目(4.5万平方米)和花样年花郡(13万平方米)；待建地块可能在明年开售的有幸福海岸二、三期(共15万平方米)，富通城六、七期(共12万平方米)，第五大道二期(16.2万平方米)，鸿荣源N16地块(9万平方米)和福中福西乡地块(15万平方米)。

观澜将是宝安楼市新的热点区域，近两年将有4个新盘面市，为招商开发的观园和澜园、和黄开发的观湖园和盈峰翠邸，总建筑面积共80万平方米。此外，松岗的畔山御景花园(10万平方米)也将在今年8月开售。不算龙华片区，宝安今、明两年将共有197.5万平方米的供应量。

 

【2010年福田房价走势】

供应充足：95万m2

总体房价走势：涨，  除了供应结构发生变化如小户型增加导致的价格下浮外，整体价格坚挺，毋庸置疑。

主要利好消息：资源稀缺。

投资指数：四颗星。

据深圳市国土资源和房产管理局数据显示，截止到3月31日，福田可售新房套数为4715套，可售面积为60万平方米左右。从4月开始，福田今年还将有10个项目有新货推出，其总体供应量在45万平方米左右，明年已知的市场供应量也超过50万平方米。总体计算，福田近两年的住宅市场供应量至少在155万平方米左右，这还不包括一些工程进度不确定的旧改项目，整体市场供应充足。

由于福田中心区的土地供应有限，近两年的市场供应主要集中于福田南北两片，而且多以小体量的项目为主。今年将推新货的项目主要包括城市春天、宏安苑、阳光天下花园、鼎业大楼、健君园、天安珑园、皇御苑四期等。而明年将入市的项目主要包括山语清晖花园、新润园安托山项目、龙轩豪庭、新世界四季山水二期、天安珑园部分后续单位等。另外，在福田金地、绿景等地产还有一些旧改项目，其开发入市时间暂时还不得而知。

福田区的市场供应在地域上分布不均，中心区的供应偏少，可能会出现局部片区供求不平衡的现象。

 

【2010年布吉房价走势】

供小于求：81万m2

总体房价走势：跌

主要利好点：供应量减少。

投资指数:二颗星。

布吉2010年预计能够推出的项目并不多，目前能够确定的仅有慢城四期11万平方米、信义荔山公馆三期2万平方米，布吉镇政府后面有一个天时花园的土地，预计明年也有10万平方米以上的供应面积，加起来总共有23万平方米的供应。而今年入市的坤祥花语岸(建面13万平方米)、海轩广场(建面18万平方米)、和谐花园(建面11万平方米)，佳兆业上品雅园(建面16万平方米)，四个项目体量较大，预计会在在今明两年都有供应。

至于土地储备，目前能够统计的包括英郡年华三期(建面30万平方米)、东方盛世二期(建面6.3万平方米)、紫瑞花园(建面15万平方米)，还包括南岭村的改造项目，后续供应仍然充足。2010年布吉的主要供应还是在售项目的后续部分，全新项目不多，所以供应量并不充足，而需求随着地铁三号线的开通将有所提升，供小于求的情况将会出现。

 

【2010年罗湖房价走势】

求大于供：78万m2

总体房价走势：涨，  土地供应量越来越少，片区成熟，以后主要是城市改造，成本加大，教育资源好，租赁市场繁荣，穴位方紧俏。

主要利好消息：资源稀缺。

投资指数：三颗星。

近年来罗湖一直是出让土地少，市场供应以旧改为主，未来也是。目前罗湖已知的待建地总建筑面积已近200万平方米。其中已知的旧改项目超过110万平方米，2009-2010年已知的入市面积有78万平方米。

旧改用地是重中之重。其中茂业收购的文锦北路地块占地在4万平方米左右，总建筑面积在20万平方米以上；项目以北的中铁置业旧改项目有约29万平方米建面；安业置业现在正在洽谈的罗芳村改造项目总建面有40多万平方米；绿景在田心还有约20万平方米建面的旧改项目。

可预见的2009年还有超过40万平方米入市面积，分别是峰度天下、航天晴山月、仙湖公馆、华润幸福里和佳兆业金翠园。2010年可能入市的商品房项目有东门中路15万平方米建面的港澳八号，以及翠竹片区超过23万平方米的淘金山二期。打算在2011年入市的已知的是建面约13万平方米的安业城二至四期。

对于片区供求状况，“罗湖永远求大于供”来说明。罗湖新房供应一直太少，基本依赖旧改。但另一方面，罗湖住家客财富积累快，需求在未来很长一段时间都能判断是供大于求的状况。

 

【2010年盐田房价走势】

供应充足：30万m2

总体房价走势：跌，  高档别墅会拉升价格，但量走的相对较慢，总体价格不会太理想。

主要利好点：非热点，主流产品已经消化。

投资指数：二颗星。

盐田目前能够确定在2010年推出的仅有沙头角的山海名门(建面5万平方米)，加上后方陆域西南片区及村里改造项目，共有建面5万平方米的供应，所以较确定的供应量为10万平方米。而今年入市的项目包括了海丽晶商住园(建面1.3万平方米)、京基天涛轩(建面1.3万平方米)、和亨城市广场(建面12万平方米)、爱琴湾(建面1.8万平方米)，梅沙湾(建面3.2万平方米)，由于大部分是高档别墅项目，销售周期较长，预计今明两年都会有供应。

土地储备方面，后方陆域西南片区有四块地总共有20多万平方米，还有旧城改造10多万建面，但估计扣除回迁面积后发售面积并不多，其余在沙头角仅有零散的小块土地供应，所以预计盐田后续供应量还是处于较低水平。