惠州、深圳，“岂曰无衣，与子同袍”

一，深惠一体化，才有惠州房地产的明天

惠州的房地产注定要多灾多难，从大的方面来说这已经是第二次了，深圳虽然也有起起落落，但毕竟能撑得住，所以很多惠州的开发商非常羡慕深圳的开发商，市场再怎么变有人口基数和消费能力摆在那儿的。但惠州显然脆弱的要命，稍有风吹浪打，就会上吐下泻，卧床不起。

从纯粹的房地产开发角度来说，要可惜了惠州的山山水水，自然资源如此丰富和美丽，让人感叹不已，如果这一切在深圳那还得了，所有业内人士在看完地块都会发出同样的心声。

二，惠州没有中产阶层，这是楼市动荡的根本

问题还是出在惠州的产业结构上，以石化和电子信息产业两大支柱产业所代表的重工业和园区经济。实际上，2009年上半年石化工业增长13.4%、电子工业增长9.0%；而房地产消费增长32.4%，并对金融业增长27.6%、零售业增长16.1%产生强大的拉力，与此同时，对2009年上半年惠州GDP贡献率最大的依然是房地产和金融业主导的第三产业，贡献率达到49.8%，而以电子、石化为主的工业贡献率为42.3%。

整个大亚湾才7万多人，这两年的房子供应量已经超过1000万平方米，而且产业结构十分简单，就靠石化，楼市就靠深圳人来买房。

惠州的服务业相对落后，尤其是高端服务业，所以写字楼经济和会展经济都不发达，中产阶层没有形成主流，所以对楼市来说缺少中坚力量，金字塔结构非常不稳固，这也是惠州楼市经常风雨飘摇的根本原因。

惠州建造的高端别墅确实不是为惠州人而建的，而是为深圳乃至整个珠三角人而建。事实上，惠州的高端地产项目主要在深圳销售推广，即便是非常低端的普通住宅也在深圳进行“拉客”，甚至不惜到深圳的大街小巷发放广告传单，疯狂的“人海战术”也见证了惠州地产商的焦虑和无奈。

  惠州注定要和深圳联系在一起，无论是从地缘考虑还是从经济产业配套考虑，惠州不能再走传统的工业化道路，不能再走单一劳动密集型的加工出口工业化模式，否则就是死路一条。惠州只有进行跳跃式发展，吸引资本密集型、技术密集和知识密集型经济，走新型工业化道路，才是经济发展的新引擎。正如十六大报告概括的新型工业化道路那样：科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥。

 三，把惠州建成深圳的后花园，轨道交通至关重要

惠州市提出要建“五大基地”的思路，其中之一便是建设粤港澳地区休闲度假基地，打造顶级的海滨旅游胜地。同时结合房地产行业，要把惠州建设成珠三角东部生态环境最优美和最宜投资、居住的城市之一。实际上，伴随着珠三角洲城际快速轨道交通系统的开通，一切都正在变平，惠州房地产的投资、居住价值正在被不断炒作。

一大批度假性复合型大盘的崛起，已经透露了资本的预期目的，让惠州楼市的投资性质盖过居住性质。截止目前全国前10名的上市房企已有大半进驻惠州，比如万科、雅居乐、保利、合生、奥林匹克花园。

 有一点已经毋庸置疑了，惠州的房地产离开深圳市场的支持将很难有大的发展，而与深圳楼市联动，其前提就是要大力解决轨道交通问题，深圳在土地资源问题上已经遇到瓶颈，二者互补得天独厚，这也符合珠三角发展规划的要义。