我们现在大都把房地产的错误指向09年的宽松，导致了那一波的快速上涨。普遍的看法是如果那时候坚守住，不刺激，那么虽然会暂时困难，但是对转型来说，危机时段反而是改革做大动作的好时点，如果能做好很多方面的改革，那么未来情况会好的多。按这个逻辑，那么我们现在倒回来，如果08年的实际房价大家认为是合理的，而且直到现在2012年和未来2015年也不再涨，这样从实际价格而言，房价经过七八年不涨，也就相当于消化了09年后的名义价格上的翻番式上涨，也就是说现在的房价还仅需三四年横盘即可。换言之，08年后的房价，不是以暴涨的方式出现，而是每年以与GDP+CPI加总的一半的速度同步上行，那么再有三四年静悄悄的慢涨，也累计等同于09年后的涨幅了。再考虑到收入上升，那么实际承受力更是大大的还比08年还要轻了，我们的地产问题何至于这么严峻？可是实际情况可能并非如此，所以不是房价高不高，也不是涨速或方式的问题。

    出台所谓史上最严厉的地产调控政策，核心内容无非是限购和禁购令。而正是这个政策，使得房地产迅速降温，只经过一二年的时间，全民的预期已发生了根本性的变化。为什么会出现这样的变化呢？照例这4年收入上涨了很多，而房价现在比08年只高出了50%强，尤其是新供的住房，普遍在郊区，降价后房价并不算太高，且90平方到100平方的中套型已成主流（比如万科城，均价已接近万元），按逻辑，完全不应该出现现在这样的局面啊。

    我想，这其中根本性的问题并不在于房价本身，而在于买房者这个群体。中国的社会结构类似金字塔型，2000年后出现的城市化大潮，其主因是塔身的中上部份人群的消费加速，从公职人员、垄断部门、企业主，到知识白领，技术精英等，他们都换了大房子，买了小汽车。而09年到10年，恰又是他们这批人，在刚性需求的基础上推波助澜，买了更多的投资投机性住房，使得房价出现了失控般上涨。所以，限购和禁购令点到了命门，使得只能让真实的刚性的需求来主导住房消费，才把这个市场这头疯牛拉回归了原形。否则，房价还可以大幅上涨，因为这一批人这几年收入继续大幅上升，又有门路搞定贷款，国家流动性再支持一下，还可以把这个游戏玩下去。

    如果国家经济要正常发展，那么限购和禁购令是必须继续坚持的，否则流动性和社会财富都消耗在了房地产上了（如果政策又放开，这会让顶层人群都拥有三五套住房，这样的社会或经济未免太荒谬了）。如果这样的调控继续，那么买房者这个群体就将彻底发生变化。现在，最关键处就在于此，看看刚性的真实的需求能不能支撑房地产这个行业正常的运转。如果能做到，那经济就等于着陆了。但是要实现这一点很困难，因为这意味着社会结构要发生变化，得从金字塔型慢慢向橄榄型社会转变。眼下，就需要处于金字塔的中部那批人能正常买得起房子。

    从投机的角度说，房地产的机会可能永远的过去了，根本原因就在于，未来的真实的住房需求只能来自于越来越低层级的人群。如果现在金字塔中部的人群能成为购房者主流，那么再下一波就要依靠金字塔中部以下的人群了，你说，在这样的趋势下，居住品只能是越来越贴近消费功能的，怎么还会有投机意义呢？所以未来，住房的租售比，或房价收入比这二个数字会渐渐得有意义。

    这样看来，本文开始第一段所提到的08年的房价大家以为是合理的，实际上也有问题，因为这是拿当时的房价和现在的上层人群的收入来对比。当第一阶段的的大发展过去后，其实应该拿中层人群的收入来做比较基准，这样第二阶段才会到来。要具体测算的话，以万科城这样的价格和地段，且未来三五年内保持不变，相对于中层人群，还是能逐渐接受的，所以我倒不是太悲观，毕竟发展阶段摆在那里。当然，问题在于金字塔的中层，甚至偏下的人群，他们的收入大幅提升，需要二个方面的改变，一是分配方式，二是生产效率的提升。这二点要能实现，基本就是突破中低收入陷阱了。

    从当前来看，地产的硬着陆似乎不用担心，因为房价本身已经接近回到08年的实际承受力了。但是目前这样的困境可能要维持较久：不可能解禁，否则又会泛滥；不解禁，则需要等待中产阶级的进一步扩大。