2009年楼市小阳春乍现之时，业内分析人士纷纷归因于刚性需求的集中释放，随着楼市不断增温，市场结构也在悄悄转变，蛰伏的投资客纷纷入场，带动楼市一路飚高，小阳春变为火热的盛夏。“来者都是客”，而今经过一轮震荡，不同的买房人购房心态又是怎样的呢？
依据购房目的的不同，消费者可分为三类人群：首次置业群体、改善性需求群体和投资需求群体。据新浪乐居和零点研究咨询集团合作最新发布的《2009年第3季度购房者信心指数研究报告》显示，三类人群购房信心指数呈现明显的三个等级，其中投资置业者的购房信心指数最高，为107.60；改善性需求购房信心次之，为103.65；而首次置业群体的购房信心最低，仅100.5分。
与以往的投资客略有不同，手头富裕的投资者们对通胀的担忧催生了保值增值的需求，面对股市的低迷徘徊、楼市走出低迷之后的强势走高，他们很容易被吸引到楼市来。而且中高端物业的租金收益率具有一定吸引力（“中原中国”4大城市的商品房三级市场数据显示：北京和上海中高端物业的租金收益率仍接近3%，深圳和广州仍接近4%），更为投资者提供了出手的理由，因而投资置业者表现出了更高的信心。而其他两类购房者对收入的变化和整体经济的冷暖更加敏感，尤其是首次置业群体，处境最为尴尬。
首置群体的“两难”之一：现在买房，对消费环境信心不足；半年后再买，自己的购买力信心指数却减弱
在购房信心指数的二级指标中，消费环境，购买力和供应水平指数均以首置群体信心最低，他们对消费环境和供应水平的信心均处于信心不足区间。
就消费环境而言，为了进一步鼓励普通商品住房消费，2009年初两会期间出台了居民购买二套房享受首套房优惠的政策：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，一方面首付比例由四成降为两成，一方面贷款利率由基准利率的1.1倍优惠为0.7倍。该政策激活部分改善性需求的同时，也为投资需求提供了契机，却使得原属于首次购房者的优惠失去了政策优势，削弱了他们在市场上的竞争力。
对于供应水平，同样是在2009年初，执行3年多的“90/70”政策陆续在全国解禁，面对2009年的大好形势，开发商想方设法造更大、更豪华的房子，追求更高的溢价和利润，因而可供刚性需求选择的新盘很少。以北京市为例，根据北京市商品房交易网公布的最新数据，截至2009年11月12日，市场可供销售的现房和期房套均面积分别为146.6平米和127平米，如下表所示。
小户型的供应在市场上趋于式微，作为其主要消费群体，首次置业者在市场上愈加被边缘化。
值得注意的是，在对未来预期的信心指数中，首次置业客户对购买力指数的信心有明显的下降。首次置业者多数是初入职场的年轻人，工资赶不上房价涨的快已经成为不争的事实，期望抄底的梦想已经渐行渐远，房价超乎常规的上涨让“攒钱买房”越来越不现实，更多的刚需人群会把关注的目光投向保障性住房。
首置群体的“两难”之二：购房紧迫感最高，但购买能力最低
首次置业人群对于自身现状和未来预期的购买能力仍处于悲观区间。相较而言，首次置业人群的购房迫切性更高，并且明显高于其他两类人群。
从三类人群打算买房子的时间上也可以看出，首次置业人群的购房紧迫感最高，两成多人群希望在3个月内购房，其中更有8.8%的首次置业人群希望在1个月内购房。可以看出，首次置业人群的购买迫切性较高，刚性需求显著。
最需要房子，却在特殊环境下受到市场无意的冷落；购买力捉襟见肘，却赶上房价高歌猛进的时代，首次置业者的尴尬由此可见一斑。面对多重不利因素，他们显然需要格外的眷顾、而无力与改善型和投资客在同一赛场上竞争。随着保障性住房的落实，形成实际供应，这一困境未来可能会有所缓解；而政府若针对首次购房者推出新的优惠政策，则无论是在眼下还是未来，都会对激活首次置业者这个细分市场起到明显的推动作用。
技术说明：2009年第3季度中国购房者信心指数调查采用拦截抽样方式，2009年8月至9月进行访问，针对北京、成都、大连、广州、杭州、济南、南京、上海、深圳、沈阳、石家庄、天津、武汉、重庆和长沙等15个重点城市进行3396名25-60岁，未来两年有购房需求的购房者进行拦截访问。
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(2009-12-16 15:47:49) 
