经过了2008年的惨淡经营，2009年楼市回暖的速度与温度都出人意料，然而似乎好景不长，到了“金九银十”的传统旺季，一线城市（京沪深等）却初现价量齐跌的趋势。以北京为例，9月第三周，商品住宅期房签约总量跌破2000套，日均签约跌破300套，创下3月份以来的日均成交量新低。回顾整个9月，从第一周开始，北京住宅签约量就出现了同比2成的跌幅，入市楼盘开始低调售价。楼市热得快凉的也快，背后的需求趋势究竟在怎样变化呢？

    零点研究咨询集团2009年5月针对白领阶层进行了购房心态调研，发现白领虽然看涨房价，但对成交量并不看好，购房意愿低迷；进入危机期间收入与预期收入的下降，更令他们无力追涨。刚性需求的集中释放是楼市繁荣的主要原因之一，其中中等偏高收入的白领阶层 是购房大军的主力，他们的态度是市场中不可忽视的主流意见。

 

 

    价格走势仍彷徨，涨价成弱势主流

    对房价走势的预期，是楼市重要的晴雨表。2008年以前，购房者的“追涨”行为推动着房价日新月异的增长，而且价量齐升、供需双赢。今年楼市回暖以来，低迷徘徊的价格迅速回升并达到历史最高点，但这股“结构性”涨价风潮与2008年以前的全面疯涨不同，重点城市、重点地段的上涨幅度明显，这些地方往往更具有投资价值，从而在经济危机的背景下更受投资保值型购房者的青睐，城区外的中低端楼盘价格并无人追捧。这也导致了不同的人群对价格走势的判断会有不同。白领阶层也是如此，23.3%的白领认为房价将会继续下跌， 28.2%的白领认为房价将会保持稳定，但超过四成的白领认为房价会继续上涨。一方面说明白领阶层对价格走势的看法还很不稳定，处于敏感期，很容易受到媒体宣传和政策风声的影响；但同时也说明，涨价成为主流的看法。

 

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    尽管看涨价格，然而对成交量走势的预期才是真正的楼市风向标，白领阶层对此又是如何看待的呢？

 

    近六成白领质疑楼市真正回暖

    白领阶层对于楼市成交量发展趋势有自己独立的判断。尽管楼市回暖的呼声很高，媒体对价量齐升的大好形势不遗余力的宣传，但仍有六成客户不相信楼市已经真正回暖。其中三成客户认为市场仍处于下行通道，回暖只是媒体炒作出来的假象。四分之一的客户认为回暖确实存在，但只是暂时现象，楼市真正的趋势是继续下行。而仅有四成客户认为，楼市已经进入稳定的回暖期，可见回暖还未成为主流认识，质疑的声音仍然占据主流。

 

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    收入不增长抑制消费意愿

 

    白领阶层的收入通常会随资历和业绩提升而按部就班的增长，从而消费也有相应增加，但金融危机打破了这种动态的平衡。对于金融危机给家庭收入带来的影响，有26.9%的白领表示2008年的收入比上一年度下降，而2009年1-5月份的家庭收入下降的白领比例扩大到30.8%，同时有半数的白领收入止步不前。对于2009年全年的收入，也有31.6%预期收入下降。可见，危机当前，多数人仅能维持以往的收入水平，而收入和预期收入下降的人却越来越多。收入减少通常意味着消费行为紧缩，这对购房意愿又会有什么影响呢？

 

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    购房意愿低迷

    基于前述两点，目前白领阶层对房市的基本判断是“价升量跌”，这与相关的调查结果十分吻合。国家发展改革委、国家统计局调查显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。但按照中国指数研究院、易居中国、21世纪不动产等机构的调查监测数据，全国各主要城市7月成交量环比集体下挫，以重庆、广州、深圳降幅最明显。

    可见，“价升量跌”的判断基于市场实际表现，而这种判断之下，在未来两年内仅有4.9%的白领“非常可能”买房，14.6%的白领“比较可能”买房，而八成白领在两年内没有购房打算。说明短期内的消费意愿并不乐观。中国人民银行6月份发布的相关调研结果也显示，超过６成城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置，准备在未来３个月内购买住房的居民占比为１５.８%，比上季减少了０.９个百分点。经过一轮震荡，消费者已经知道房价有底可探，除了在一季度得到相当程度释放的刚性需求，涨价风潮再想裹挟“无知民众”一起疯狂已经不那么容易了。

 

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    仍为刚性需求为主，投资需求抬头

 

    楼市中投资客的比例往往意味着楼市的泡沫有多大、风险有多大。对于这近两成未来两年内可能购房的白领，有15.7%主要是投资型需求，这一比例比楼市低迷时期高了许多，表明投资意愿在抬头。以深圳为例，中原地产5月份的一份报告显示，投资客涌入成为近期楼市的显著特点，4月购买二手房目的是投资或自住兼投资的比例为15％，环比3月份增长了5％，而8月份这一数据已经达到近30％。资深地产评论员王世泰曾表示，经过连续几个月的上涨后，投资客比例增加，这表明楼市投机情况已经渐现。现在入市的投资客，看中的并不是楼市的租金回报，更多是来炒差价的，这是一个危险信号，“房价上涨已经呈现出泡沫成分，风险也在增加”。

 

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    白领阶层是城市居民的中流砥柱，他们的购房意愿与楼市繁荣息息相关。尽管他们当中存在大量刚性需求，但地产市场乱象使他们产生了“价升量跌”的悲观判断，没有了追涨的动力；金融危机下收入趋于减少明显影响了他们的购买力，抑制了他们的消费意愿，也使得他们“无力追涨”。刚性购房的主力尚且只能“望楼兴叹”，资本推高的房价谁来接盘？尽管当前的楼市仍在享受盛夏的余温，但楼市丝丝凉意也随着秋天来临，需求不振使得中长期的价量走势不容乐观，中低端市场三、四季度或有后继乏力之忧。