必须尽快打破楼市僵局

                      重建我国住房保障体系   

                           关于我国经济的系列思考之一

　　　　　　　　　　　　　　 独立观察者：李敦复

　　　　　前言：这是一个独立观察者关于当前经济走出低谷，重建我国经济发展

                模式的系列思考，第一批五篇文章将一日一篇：

1.       必须尽快打破楼市僵局，重建我国住房保障体系

2.       撬动消费、增加就业的六大措施

3.       必须重建我国能源结构体系

4.       大规模发展高乙醇燃油汽车、混合动力汽车

                  5.　建设生态乡镇—我国农村经济的二次革命

   提要：楼市清冷、房价奇高的非市场怪象，无法用现行宏观调控措施，通过市场力量来改变。要救楼市，必须摧毁其高房价泡沫。大幅降低中低端房价，又可使我国房地 产业能够在不太长的时期内（这是国民经济复苏的迫切期待啊！）平稳转型、快速复苏的道路是存在的，那就是将土地收益的一部分返回国民，强制推行低价保障性住房占50%以上的住房保障体系。只要抉择迅速，年底前出现楼市井喷是可期待的。

楼市问题的要害何在

百姓生活“衣食住行”，经过几十年的努力，应该说前两项已基本解决。“住行”，其中特别是“住”，也就是房子，已成为当前百姓生活追求的主要目标。解决好这个问题，百姓会高兴，政府声誉会增加，国家经济也会平稳增长。反之，百姓怨声四起，政府声誉受损，国家经济也会受到巨大冲击…….。

非常不幸，现在的情况却是后者：楼市清冷、房价奇高，开发商捂盘不降，；政府则以为给卖方以宽松的流通政策、给买方以各种购房优惠，便能救市，却收效甚微；怨声载道的百姓期望房价大降，不降不买…..。大半年来，三方博弈，胜负难分，看不到解决的尽头，这就是当前的楼市僵局（本人不认为是“楼市危机”，我国楼市目前还不存在业主断供、房企断资、银行坏账等危机要素，它只是一种人为的僵局），它已使国际金融危机下的我国国民经济，雪上加霜，受到巨大损害。

“救楼市就是救经济”，这是曾受到网民广泛批评的某房地产商的一句名言。公平地来说，这句话没有错。

实实在在的居民住房消费需求是份量最大的“消费”、“内需”和“就业机会”。钢铁、水泥、型材、玻璃、化工材料、电气材料、家电、家具、建筑业、银行业、中介业……等等，几乎所有的行业都与房地产业或多或少地相关。对许多居民来说，只有住房问题解决了，才会放心地买车和进行其它消费，因此，可以说，如果房地产业不能按照实际需求强劲地发展，要想走出当前的经济困境，几乎是无望的！从这点来说，“救楼市就是救经济”没错。

问题在于如何救法。

决策层一直回避房价大降的命题，强调“稳定房价”、“防止房价大起大落”，希望通过放松银根、减税、降息、打折，乃至购房退税、购房落户、购房补贴等五花八门的措施能够吸引百姓购房、逐步释放房地产泡沫，实现软着陆。

但是，这些常规药方和偏方治不了 “销量大降、楼价不跌”的古今中外楼市奇疾怪症。几个月来的楼市数据并没有发生根本性的改变（例如，1月份，全国大中城市房屋销售价格仅比2008年1月的峰值房价下降了可怜的0.9%）。不仅如此，这些药方和偏方还是有害的：如果出现一些“市场好转”的表象，它让政府和开发商们看到了“希望”。它会掩盖楼市僵局的本质，延误治理时机，楼市清冷或不冷不热长期延续，房地产投资下降，建筑、建材、银行等百业受累，整个经济可能因此被拖入长长的“L”形进程，当前的所谓“小阳春”，正是这种征兆！

现有调控措施不能奏效的根本原因在于它是在维护高房价：

降息、松贷等措施减缓了房企困境，抑制了其降价动机；

各种优惠购房措施，如果有效，也会抑制房企的降价动机，使房价企稳；

房价的局部有限下降，会加强消费者的观望心里，延缓购房动机；

可以说，任何不能冲击高房价的措施对大幅提升楼市销量都是无效的，要救楼市，必须首先摧毁其高房价，然后再有措施来稳定整个产业：促进销售、消化存量、放松银根、释放土地、推动开工…..以及促进房企的合并、转型，引导助房企在合理利润的环境下生存发展，这才应该是政府救市的正确路线！

解决问题的办法

房价能够违反市场价格规律，居高不下，根本的原因在于有一种非市场力量作祟，这个力量就是：各级地方政府对土地超额利益的追求。因此，要想使房价能够大幅下降，关键就在于受国民委托管理他们土地的政府要大面积地将一部分土地利益返回它的主人，舍此别无它路。

可以说我们所面临的这场楼市僵局与当前的国际金融危机毫无关系，它完全是我们自己的问题：将计划经济体制下的福利住房体系一下子全部转换为单一商品住房体系。但是，依靠这个（兼具投资、投机功能的）单一商品住房体系（加上一点点作样子的经济适用房）来解决我国收入极不平衡的各阶层居民的住房保障是根本行不通的。聪明的国民创造出的近百亿平方米的“非法”“小产权房”，已经实实在在地证明了这一点。这场国际金融危机不过是给我们提供了一次绝好的机会：决策层有理由来重建我国的住房保障体系。

作者曾就楼市问题电访了一些媒体人士、房地产工作者和网间高见人士，受到许多启发，下决心草拟了一份《我国城市居民住房保障体系和实施办法》的文件，供大家议论。如有幸能落入决策者眼中，就也算是一份百姓建议吧！

 <城市居民住房保障体系和实施办法》

出发点：

1.  尽快地、平稳地使房价回归到合理水平，回归到与居民收入相匹配的水平；

2.  保障全国各阶层居民都有适合他们经济条件的房子可租、可买、可享受；

3.  使有条件的外地务工者和进城农民也能享受“安居乐业”，促进城市化进程；

4.  促使大部分房企从高额利润的习惯中安全解放出来，享受合理利润的安逸；

5.  为投资者、投机者提供开放的游戏场所和合理的获利空间；

6.  免去各种烦杂的优惠、限制和资格审查等条例手续，可操作性高，易管理；

我国城市居民住房保障体系概要列表

实施要点：

1.  尽快制定和公布实施细则和本地区各类住房的建设计划、规模以及限价房的价格范围。公布之日，房价就会下降10%；

2.  部分商品房可整体转换为限价房，开发商承担部分差价，政府退还部分土地出让金。市场上将会出现一批降幅达20-30%的房屋。

3.  廉租房和限价房开发企业，其现有存量房率必须达标，也就是说，他们必须尽快降价售出手里的房屋，或者申请转为限价房出售。房企开始分化，出现兼并、重组和破产，整体房价或将回落30%，楼市明显升温；

4.  对廉租房和部分限价房进行标准化、模块化建筑设计招标，降低造价、简化施工，建筑企业也可直接参与廉租房和限价房的开发建设招标，增加竞争，降低开发、销售成本，提高廉租房和限价房的品质和生命力；

5. 新的住房保障体系的关键要点是：限价房的比例一定要达到40%以上；

6. “小产权房”实行限价房转换：对开发商和非法出让土地单位进行罚款，业主补交土地出让金，补发房产证。全国60多亿“小产权房”收取的罚金和土地出让金最少也有1万亿元，其大部分上交国家土地基金，其余的用于保障性住房回购和廉租房建设；

  期待与展望

 去年四季度GDP 6.8%，今年一季度为6.1%。二季度如果达不到8%，要实现全年8％的目标，将非常渺茫。但是，只要把全国的存量房卖掉1/3，就可使GDP增加1个点。有哪项措施，哪个行业能有这样大的能耐？要感谢老天使我们犯了一个错误，现在有这么多房子可卖！有本钱来救我们的经济。

 不是说措施要快、要狠吗？政府只要大吼一声，“保障性住房一定要占到50%以上！”，房价就会既刻下降10%。接着实行部分商品房限价转换为限价房、限价房大规模招标……等等前述措施，到不了年底，就会出现楼市井喷，装饰、建材、家电、家具…..门庭若市，钢材、水泥….订单雪片飞来，民意测验也会大升10个点。

 让我们回到本文的开始来结束本文吧！楼市问题（本来就不是什么问题）不仅是个单纯的经济问题，它是百姓生活“衣食住行”中，当前最受关注的问题，它是个涉及社会稳定、政府信任的政治问题。一定要把保障性住房的比例提高到50%以上，就算是政府送给百姓60周年大庆的一份厚礼吧！

                                        作者：78岁老朽 李敦复 Liduf@163.com