加载中…赵传先：转作任泽平：棚改大幕即将结束，将深刻影响三四线城市楼市（3）
(2018-09-02 12:40:32)
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房产楼市研究赵传先 |
分类： 楼市宏观分析 |
赵传先：转作任泽平：棚改大幕即将结束，将深刻影响三四线城市楼市（3）
3棚改对未来全国房地产市场影响
3.12018-2020年拉动3亿平商品房销售，占比6.2%
棚改对商品房销售的影响体现在货币化安置，而建设安置房进行实物安置不拉动商品房销售。
棚改货币化安置有三种方式：（1）政府补贴开发商，开发商拿出部分商品房作为安置房，安置户自行购买（通常通过棚改券方式进行）；（2）政府收购商品房作为安置房源进行安置；（3）政府直接进行货币补偿，居民持币进行非定向安置。前两种方式中，由于有购房优惠、或政府已代居民购买安置房，货币仅扮演过桥补偿的作用，全部用于购买商品房。第三种方式，居民可选择持币不购买，因此仅部分拉动商品房销售。整体而言，货币化安置过程中，有小部分安置的资金没有流入房地产市场。
由于目前没有对购买率的权威统计，我们按70%的购买率，估算棚改货币化安置对房地产市场的影响。再进行货币化安置比例和购买率的双因素敏感性分析。
自2015年，棚改货币化安置大力推进以来，棚改货币化安置比例快速提升，拉动商品房销售面积随之增加。根据住建部官方口径，2015年和2016年棚改去库存分别约1.5亿平和2.5亿平（货币化安置的商品房购买率100%计）；若按照货币化安置的商品房购买率70%计，2015年和2016年商品住宅销售面积11.2亿平和13.8亿平，两年棚改货币化安置消化商品房分别占全年销量的8.2%和11.1%。
2017年，全国棚改实际新开工609万套，估算货币化安置比例60%，按照2015-2016年货币化安置套均去库存85.1平、商品房购买率70%计算，拉动商品房销售面积2.2亿平，占全年16.9亿平商品房销售面积的12.8%。
2017年5月24日国务院召开常务会议确定2018-2020年三年棚改1500万套，12月23日全国住房城乡建设会确定2018年棚改580万套。按2018-2020年货币化安置比例40%、30%、30%计算，2018年拉动商品房销售1.4亿平，2019-2020年1.6亿平，分别占同期商品房需求面积的8.3%和5.1%。
以货币化安置居民的商品房购买率和货币化安置比例为因子进行敏感性分析。2018年棚改货币化安置拉动销售的合理水平，在0.9亿平（商品房购买率60%、货币化安置比例30%）-1.6亿平（商品房购买率80%、货币化安置比例40%）之间；2019-2020年货币化安置拉动销售的合理水平，在0.9亿平（商品房购买率60%、货币化安置比例20%）-1.9亿平（商品房购买率80%、货币化安置比例30%）之间。
分析货币化安置比例降低对2018年商品房销售增速的影响。2018年货币化安置比例每降低5个百分点，拉动商品房销售面积减少1727万平，商品房销售面积减少1%。预计2018年货币化安置比例从2017年的60%降低至40%，商品房销售面积减少0.69亿平，销售增速降低4%。
3.22018-2021年撬动8.3万亿投资
3.2.1棚改拉动投资拆解
棚改发挥了托底房地产投资的功能，其中，实物安置直接拉动安置房建设投资，货币化安置去库存后拉动商品房建设投资。同时，棚户区改造兼顾民生功能，涉及大量基建配套，也带动房地产上下游产业。
经测算，2018 -2021年，棚改一共可以拉动投资8.3万亿。其中房地产投资3.2万亿（安置房投资2.0万亿、商品房投资1.2万亿）、棚改配套基建投资0.6万亿，房地产上下游产业投资4.5万亿。
3.2.2 货币化安置比例的敏感性分析
棚改货币化安置比例降低，拉动的商品房建设面积减少，安置房建设面积增加，相互抵消后对投资影响不大。由于安置房无需土地购置费，且单位建安成本比商品房低4.2%，因此，每1平米安置房去替代1平米商品房，拉动的投资规模还是会少量减少。但当货币化安置的购买率降低，情况发生变化，每1平米安置房替代不到1平米的商品房，拉动的房地产投资反而增加。同时，拉动的基建配套投资和房地产上下游投资也对应增加。
棚改货币化比例变化，对投资影响不大。设定商品房购买率70%，棚改货币化比例每降低5%，拉动的房地产投资和总投资分别增加19亿、122亿，分别占40%货币化安置比例时拉动投资的0.2%和0.5%；2018年房地产投资增速增加0.018个百分点。当2018年货币化安置比例由60%降低至40%，房地产投资增速由此前我们预计的8%提升至8.07%。
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