赵传先：转任泽平：棚改大幕即将结束，将深刻改变三四线城市楼市

2 棚改货币化安置比例降低，将显著逆转三四线房地产市场格局

2.1棚改货币化安置贡献三四线商品房销售面积18%

2016-2017年，三四线城市棚改货币化安置，分别拉动商品房销售面积1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的15%和17%。

我们整理了一二线城市棚改新开工套数和货币化安置比例，计算一线、二线、三四线城市2016-2017年通过棚改货币化安置拉动商品房销售的面积，以及占整体商品房销售面积的比例。

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结果表明，2016年，一线、二线、三四线城市通过棚改货币化安置，分别拉动商品房销售55万平、0.3亿平和1.4亿平，占当年商品房销售面积的1%、6 %和15%；2017年，一线、二线、三四线城市通过棚改货币化安置，分别拉动商品房销售58万平、0.3亿平和1.8亿平，分别占当年商品房销售面积的1%、6%和17%。

2.2 货币化安置比例降低，将显著影响三四线房地产销售

2018年全国棚改计划新开工580万套，其中一二线城市113万套、三四线城市467万套。按照85平/套、70%的货币化安置商品房购买率计算，当三四线城市货币化安置比例维持2017年的63%时，带动商品房销售面积1.7亿平，带动2018年商品房销售增速16%。

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货币化安置比例每降低5%，商品房销售面积减少1392万平，销售增速降低1.3个百分点。预计三四线城市货币化安置比例2018年将降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点。2.3货币化安置比例降低，对不同地区三四线影响明显分化

计算2017年各省三四线城市货币化安置带动的商品房销售面积占当年三四线商品房销售面积比例。结果显示，不同区域的三四线城市，棚改货币化安置对房地产市场的影响程度不同。三四线城市商品房销售对棚改货币化安置的依赖度，明显呈由沿海向内陆递增、由主要大城市群内部向外部递增的趋势。可以预见，下半年棚改货币化比例逐步降低后，东北、西北、西南省份三四线城市，主要城市群之外的三四线城市，房地产市场将会受到较大影响。

分地域看，人口流入、经济发达的省份表现较好。沿海省份人口净流入、人均收入较高，其三四线城市房地产市场对棚改货币化依赖度很低（10%以内），主要靠人口增长产生的刚需、居住水平提升产生的改善性需求、以及投资性需求；而在人口净流出、人均收入水平较低的东北、西北和西南省份三四线城市，房地产市场对棚改创造的需求依赖度较大（20%以上）；中部省份城镇人口增长、经济和居民收入水平良好，棚改货币化拉动销售占比处于全国平均水平（10%-20%）。

分城市群看，主要的大城市群内三四线城市表现较好。珠三角、长三角、海西和京津冀四大城市群的三四线城市房地产市场受棚改货币化影响最小；其次是成渝、中原、长江中游；再次是山东半岛和辽中南。而在这些主要大城市群以外的三四线城市，房地产市场对棚改货币化安置的依赖度较高。

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