赵传先：转：襄阳市市区2014年1-6月

房地产市场运行情况报告

来源于襄阳住宅与房地产信息网

2014年上半年，襄阳房地产市场进入平稳调整期。在政府主管部门积极引导下，通过全行业共同努力，取得了不菲的业绩，元至六月襄阳市区完成开发投资116.46 亿元，新增商品房供应118.33万平方米；上半年市区商品房销售达123.84万平方米，同比增长18.04%，实现销售收入63.17亿元，商品住宅成交均价4864.35元/平米。市场总体呈现稳中略升的态势，商品住宅价格经过新一轮市场调节有了小幅回落。

一、房地产市场运行情况

（一）土地市场成交情况

市区2014年1-6月共成交34宗房地产开发用地，土地成交面积270.6万平方米，同比增长26.57%，成交金额40.48亿元，同比增长32.81%。其中，普通商品住房用地20宗，土地面积144.14万平方米（其中东津新区62.03万方）；商服用地5宗，土地面积8.07万平方米；批发零售用地 8宗，土地面积105.43万平方米；商务金融用地1宗，土地面积12.99万平方米。

（二）房地产开发投资

2014年1-6月全市完成房地产开发投资142.16  亿元，同比增长31.27%。其中市区完成开发投资116.46 亿元，同比增长91.14%，占全市房地产投资总额的81.92%。

（三）商品房施工面积、竣工面积

2014年1-6月市区在建商品房施工面积1132万平方米，同比增长155.13%。其中住宅、商业、工业、写字楼施工面积分别为749.65万平方米、183.44万平方米、6.94万平方米、191.98万平方米，同比增长217.91%、334.37%、-77.04%、368.24%。

其中，商品房新开工面积394.34万平方米，同比增长148%，住宅、商业、工业、写字楼新开工面积分别为291.51万平方米、63.7万平方米、6.54万平方米、32.59万平方米，同比增长116.66%、792.16%、263.33%、109.99%。

2014年1-6月市区商品房竣工面积34.34万平方米，同比下降61%。其中住宅、商业、写字楼分别竣工面积达21.49万平方米、2.19万平方米、10.66万平方米，同比下降67.03%、77.14%、19.79%，上半年没有工业项目通过竣工验收。

（四）商品房市场供销情况

1.商品房供应

2014年1-6月市区新增商品房供应118.33万平方米，同比下降26.8%。其中商品住宅新增79.64万平方米，同比下降38.51%，占总供应量的67.3%；写字楼无新增供应；商业营业房新增38.69万平方米，同比增长46%。

2.商品房销售

2014年1-6月市区商品房共销售11054套、123.84万平方米（含211套限价房、61套撤销商品房），同比增长14.92%、18.04%，销售金额达到63.17亿元，同比增长10.05%。其中，商品住宅销售8716套、94.41万平方米（含211套限价房、44套撤销商品住房），同比增长4.6%、3.82%，销售金额45.92亿元，同比下降5.79%；写字楼销售5.95万平方米，同比增长57.82%，销售金额2.95亿元；商业营业用房销售23.48万平方米，同比增长130.2%，销售金额15.8亿元。

3.商品房销售价格

2014年1-6月，市区商品房成交均价5100.96元/平米，去年同期商品房成交均价5471.40元/平米，同比下降7.3%。其中商品住宅成交均价4864.35元/平米，同比下跌9.23%。

4.商品房库存量

截止2014年上半年，市区商品房库存量达到476.23万平方米，同比增长31.64%。其中，商品住宅库存量为302.17万平方米，同比增长25.88%，按上半年94.41万方的去化量推算，商品住房的库存消化时间需要18个月。

二、房地产市场运行特点

（一）土地供应充足

今年上半年市区普通商品房用地供应144.14万方，按照平均容积率2.5计算，可提供建筑面积约360.35万平方米的普通商品住房。土地供应以襄州和东津片区为主，达到103.95万方，占整个土地供应的72.12%。

“双核驱动”的发展战略推动了汉江流域区域性中心城市的建设，上半年批发零售用地的成交成为热点，仅樊城区就有81.77万方的土地供应，为襄阳市物流，金融流，信息流的发展，对汉江流域区域性辐射奠定了基础。

（二）房地产开发投资快速增长

1-6月市区房地产开发投资同比增长91.14%，投资保持快速增长主要由于2013年全年房地产市场快速发展惯性所致。

（三）商品房建设势头强劲

在房地产开发投资增长的前提下，由于2013年新批规划项目陆续上马，市区各业态商品房新开工面积均有大幅增长，这也在一定程度上增加了后期商品房销售压力。

（四）商品房供应结构合理

1、商品房供应减少。1-6月市区商品房供应同比下降26.8%，今年房地产市场新增供应量明显放缓，项目入市稍显消极。但就目前市场库存量来看，总体上商品住房供应量较为充足，可满足市场购房需求。

2、商品住宅以户型面积90—144平米供应为主。商品住宅户型面积90—144平米供应 66.18万平方米，占总供应量83.1%，市场供应以中大户型为主，其中尤以120-144平米供应居多，占总供应量的37.56%。

3、商品住宅以价格5000-8000元/平米供应为主。商品住宅预售价格5000—6000元/平米供应21.79万平方米，占总供应量的27.36%，其中6000-8000元/平米供应44.50，占总供应量的55.88%。

4、今年上半年无写字楼市场供应，加上写字楼库存量偏少，会造成短期内市场供应的短缺。

（五）商品房销售保持平稳运行

1、商品房销量维持平稳。上半年市区商品房销售面积同比增长18.04%，相比于去年同期增幅减少50个百分点。

2、上半年商品房供销比为0.96：1，供销比倒挂，有利于消化库存。

3、畅销产品主要仍集中于套型面积80-144平米之间，占整体销售的89.72%。

4、上半年商品住房销售价格集中在3000——7000元/平米之间，各项目之间的价格差距逐渐拉大。而4000——6000元/平米区间的销售虽然仍占绝对主导，以55.49万方的成交占据了58.78%的份额，但同比份额却也下降了近7个百分点；6000-8000元/平米区间的销售由2012年27.15%的份额梯次递减，2013年减到21.5%，直到今年上半年的14.83%；3000——4000元/平米区间的项目大幅增长，由去年7.95%的份额猛增到21.12%。商品住房的销售与供应情况的对比表现的开发企业对价位的理性，虽说在报预售之初有较高的期望值，但都能结合市场情况对售价做适当的调整。