赵传先：襄阳写字楼市场典型项目研究

 

    项目一：绿地中央广场

  

    一、项目基本情况：

    襄阳绿地中央广场项目选址位于内环路西线，规划用地843亩，由上海绿地集团投资120亿元，建设周期3年，2013年预计投资24亿元。总建筑面积102万平方米，其中商业面积46万平方米。102万方绿地中央广场是目前襄阳市在建的12座城市综合体中规模最大、规划最全、品牌最强的城市综合体。

 

   开工时间：2012年

   容积率：2.61

   绿化率：33.4%

   总户数：一期713户

   停车位：2334

   建筑面积：1020000平方米

   占地面积：390000平方米

 

    二、业态构成：

    绿地中央广场包括住宅、铂金五星级生态酒店、5A摩天双塔写宇楼、15万方成长型企业办公集群、国际双语幼儿园、1万方顶配城市运动会所、10万方潮流购物中心、1200米风情商业街。共有七种业态：住宅、酒店、写字楼、幼儿园、运动会所、购物中心、商业街。

 

    三、写字楼研究：

    1、数量：共有12栋写字楼，计25万 平方。

   2、标准：5A甲级写字楼：OA:办公智能化；BA：楼宇自动化；CA：通讯智能化；FA：消防智能化；SA：安保智能化。

    3、蓝海A座标准（在售）

   

建筑类型	框架剪力墙结构
外立面	窗墙体系/LOW-E玻璃/可开窗
总建筑面积	28426.9平米
标准层面积	1146.24平米
得房率	71%左右
楼层	26层
标准层层高	3.6米，公共走道：2.4-2.6米
户型与 面积	平层为24户，A户型建面：47.31平米；B户型建面：46.61平米；C户型建面：43.73平米；D户型建面：53.39平米；
电梯	3部客梯，速度2.5米/S ,载重1.35T.等候时间35秒，分时管理，1部货梯，载重1.35T。
空调系统	单层可设24部空调主机，每8户可设一部VRV空调(就是可变流量的意思，它是依赖于机电方面的变频技术而产生的空调系统设计安装方式。)一预留空调机位。
过道	轴线宽度1.8米
承重	标准层楼板承重200KG/M2.
供电系统	双回路供电/UPS（消防控制中心）
停车位	地下1F，250个左右
灯光系统	暖色系
智能化	标准
OA:办公智能化	预留OA电力负荷80VA/M2以上，办公室OA布线到户
BA：楼宇自动化	主要机电设备通过管路自动控制。
CA：通讯智能化	计算机网络通信到达所有的办公间，提供其他国际长途语音及数据通信条件
FA：消防智能化	防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置
SA：安保智能化	保安重点部位（门厅、电梯等）设电视控制计算机。
装饰项目	装饰标准
大堂	大堂面积300平米左右，局部挑高9.9米，一楼层高5.1米，二楼层高4.8米，大堂地面为大理石、花岗石、天然石材等，墙面为大理石、花岗石等高级石材，有吊顶
电梯厅	采用高档装修材料
办公间	地面找平，顶棚、墙面刷白
生态空间	有部分绿化生态空间，以增添写字楼内部景观
VI系统设置	外立面顶部设置绿地集团标识，大堂和各层预留水牌位置和系统标识。

 

  四、其它信息

  1、目前只售一栋，以整层销售为主；

   2、单价7500元/平。

   3、标准间的规格为3.8米X8.5米。

 

    五、平面布局：

 

项目二：红星国际

     2012年红星美凯龙集团登陆襄阳，构造58万方大型综合体——襄阳红星国际，将全商业业态与潮尚人居核心融合于一体，未来城市价值之核心核聚于此，城市新中心，万众瞩目，三千年襄阳怎能不偏心！
红星美凯龙进驻襄阳后，将建城市综合体，包括大型商业卖场、住宅，不仅提升家居行业品牌，还可带动商业地产发展，推动邓城大道沿线开发。

   一、项目概况
    红星国际•襄阳红星广场是由红星美凯龙家居集团股份有限公司实力巨献，集红星美凯龙家居广场、商业写字楼、公寓、高档住宅于一体。项目位于邓城大道与樊宛路交会处，整个用地北临邓城大道，南街华光南路，西邻樊宛路，东面为空地。基地地势平坦，交通便利，自然景观殷实。项目拟建成襄阳市的文化及商务办公中心。总建筑面积约50万㎡，建成后将是襄阳大型城市综合体项目；总用地面积13万多方，共分A、B、C三个区，其中A区为商业综合体（包含家居卖场、时尚公寓、商务办公三大类别）；BC区为住宅，C区为二期建设。

    项目整体规划传承经典的法式园林艺术风格，采用法式艺术园林与休闲景观相结合的造景手法，在典雅、庄重、精致的新古典主义风格上增加了现代的为业主营造浪漫、优雅、别具情调的生活休闲空间。项目分九个组团进行建设凡尔赛广场、香榭丽舍景观大道、波尔多大广场、普罗旺斯步道、协和林荫景观走廊、白露草坪广场、塞纳水景广场、圣母儿童乐园、法国浪漫街。
    建材装修外立面：干挂石材，主体喷真石漆；玻璃：双层中空玻璃；阳台栏杆：锌钢；

 

 
    二、楼层状况
A区：写字楼2栋，24层，26层；loft公寓3栋，1栋22层，2栋23层；家居广场，5层；
B区：小高层住宅，2栋17层，3栋18层
户 数:总户数4300户

    三、交通状况
    红星国际位于高新区邓城大道与樊宛路交汇处，民发天地东侧；距离长虹北路不远。等于是一条襄阳主干道和襄阳未来发展中心的交汇处。距万达广场3公里，开车5分钟；距人民广场5公里，开车10分钟；距离襄城区8公里，开车15分钟；距离火车站4公里，开车7分钟；距离襄阳东站10公里，开车15分钟；距离机场20公里，开车30分钟。
公交线路：7路、22路、531路、532路、534路、542路、603路等。售楼电话:
0710-3199999

 

    四、写字楼产品研究

    1、每层面积近1000平方；

    2、每层设公共卫生间，标准间不设卫生间，但四个角所谓的总经理办公室设独立的卫生间，此点不同于绿地中央广场的写字楼，它的每个标准间均有上下水入户。

    3、每个标准间为7.6米X？

    4、每层设中央空调，不是每个标准间设独立的空调，此点不同于绿地的灵活。绿地每个标准间均留有空调机位。

   

    五、销售情报

    1、整层销售；

    2、置业顾问不直接谈客户，不报价格。均价约6200元/平米。

     3、销售状况：不很理想，完成约60%销售。有一栋未动，还有一栋仍有至少四层未售。

 

    典型项目三：万达广场

 

 项目三：襄阳万达广场

 

    一、项目概况：

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ef6b0590102dv62.html

 

     二、写字楼部分：

    1、原规划有两栋写字楼，最终建成的只有一栋写字楼，根据市场形势，进行了规划调整。

     2、2011年销售单价为     元/平米,现对外转让价为      元/平米。

    3、物业费标准为:12.5元/平米，含中央空调费用。

    4、是襄阳第一栋4A级写字楼。

 

   项目四：民发盛特区

 

    未完待续