赵传先：如何规避房产转让时20%个人所得税的方法

一、真系亲属间：过户标高价，转手可缩小“增值部分”

　　把5万买的房改房过户给儿子

　　过户不走网签，但标价100万

　　儿子转手卖房，再标价100万

　　这样无增值部分，不交20%个税

　　近日，不少老人前往南京白下区洪武路派出所，开子女关系证明。记者昨天在洪武路派出所蹲点发现，一个上午就有10多位老人前来办理这项业务。

　　杨清(化名)老人今年70多岁，名下现在有一处当年的房改房，是花5万元买的。

　　杨清老人说，他在派出所开出子女关系证明后，到房产局去把房子卖给儿子，既不用走网签，也不用资金托管。儿子根本不需要付购房款，就可以将房子归到自己名下，唯一需要交的就是契税和杨清的个人所得税。

　　杨清说，他的房子60多平方米，现在市价少说100多万，如果按照当年5万元买下的价格，那么增值部分就达到了95万，交20%的税就是19万元，而现在仅需交1万元。“现在南京对‘新国五条’的细则还没出来，房改房的原值如何确定都还是个未知数，但至少我们这么操作，掌握了主动权。”

　　杨清说，儿子再次交易房子之前，房子的原值即此次交易的价格。“比如现在我将房子卖给儿子，合同价格为100万元，那么下次儿子将这套房子再次出售时，他的增值底价就是100万元。如果他仍以100万元出售，那么就相当于无需缴纳个人所得税。”

二、两家离婚法

　　第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共同拥有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！100元搞定二手房税费。

　　分析：“假离婚”的招数，在楼市限购政策执行之初，就已被人提了出来，也真有人成功通过假离婚，买到了第二套甚至第三套房子。 不过，要是假戏真做了，双方中的任一方没有经受住利益的诱惑，那可就是赔了夫人又折兵。

三、打官司过户

　　买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分税都没有！

　　分析：湖北春园律师事务所律师赵传先律师提示，这种假装欠款、打官司卖房以避税的方法行不通。按照法律程序，房产抵押后只能依法进入拍卖程序，拍卖所得优先受偿，不能直接过户。如果诉讼中达成和解，直接以房抵债，则视为交易，过户时绕不过去限购政策和税收。

四、改合同

　　要减少20%的交税量，可以把二手房的买入价或者最初的买入价调整下，缩小差价就可以了。在交易中如果需要出示房产的原值证明，弄几份合同数额可以不同的，有城市早在2004年就有过类似操作手法。

　　分析：这是“做阴阳合同”以避税的方法。2006年7月国税总局曾下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中有规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。而纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其进行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税。所以，简单做低其中之一的买入价并非“一本万利”，而且买入价做低，也就意味着可贷款额度变小，就得多付首付。

（未完待续）