赵传先：甲级写字楼研究（二）：甲级写字楼建筑策划的设计规范

    一）标准层面积的确定总办公面积和规划限高：

    对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：

    标准层面积 ≈ 总办公面积 / [ 规划限高 - 裙房高度） / 标准层层高 ]

    对于标准层面积的策划有三点值得注意：标准层层高、建筑高度和裙房高度。另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到 2000 平米。

    二）标准层单元的划分

    办公单元预先合理的划分不但会直接影响到建筑结构设计，而且对项目的成本、销售都会产生很大的影响。按照国内目前的办公标准，大约人均 10--15 平米的办公建筑面积。对于发展商自持的写字楼物业，应结合进深，以方便客户使用为目的。但若是销售为目的的写字楼物业，则应考虑可以单元分割，根据柱距来确定每单元的面积。如以80平方为一个单元。每80平方的倍数均可销售。

    三）办公空间的进深

    进深一般是指的从办公楼外墙到走道之间的距离，但最新的国际设计趋势是无管廊的开放式设计，这要根据客户群的明确定位来考虑。

    标准层使用率作为衡量进深、标准层面积、核心筒面积的指标，对于建筑策划很有帮助。根据调研，标准层使用率一般维持在 70-75 ％之间较好。另外，要综合考虑项目收益问题。写字楼收益＝总出租规模＊使用率＊出租单价　总体规模确定的情况下，重点是从使用率、出租单价这两项分析。

    四）标准层净高层高

    净高主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑。设计规范要求净高不得低于 2.4 米 但作为国际甲级写字楼的标准应在 2.8-3.3 米之间。层高不仅影响空间大小的感受，也会影响到空气的质量。

    设计时考虑到设备等种种不确定的因素，策划中一般吊顶高度取 1.2 米。那么国际甲级写字楼标准层层高应为4-4.5米。一般写字楼层高也不得低于3.6米。

    五）电梯

    电梯是高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；同时，电梯的造价不低，因此确定一个合适的电梯数目对整个写字楼的正常运作和获得良好的综合效益是很重要的。

    规范：规范主要是针对消防电梯而定，按服务的标准层面积计算，每部消防梯服务的标准层面积是 1500 平米。

    电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合。

    一般的每一个客梯位服务的办公部分建筑面积是 150 平米左右。

    六）核心筒布置方式

     核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：

     1）集中在标准层的中央：这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性。

    2）分散在标准层的边缘：核心筒布置在办公空间外围，中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置。

    3）综合布置：结合了上述两种方式的优点，核心筒集中成组布置，每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。

    七）卫生间

    卫生间数量指标根据规范，男厕每 40 人设置一个大便器，每 30 人设置一个小便器；女厕每 20 人设置一个大便器；每 40 人设置一个洗手盆。目前很多项目的设计大部分都超出了规范的规定。一般，每个男厕大便器的服务面积集中在 500 平米左右，而女厕的服务面积集中在 300 平米左右。

    八）员工餐厅、会议室

    一般，面积占总办公面积的 1.3-5.2% 之间，但需考虑厨房与餐厅的面积指标。会议厅或者多功能厅并不是写字楼所必须配备的设施，多数公司在内部会有各自的会议室，多功能厅和会议主要是针对那些规格较高或是规模较大的会议而用。一般来讲，多数多功能厅和会议绝对大小在 200-1000 平米之间。根据资料，建议餐厅的指标一般在 1-1.5 平米／人；建议会议或多功能厅的面积指标约 1.5 平米／人。

    九）车库

    地下停车建筑面积约为 35--40 平米／个，地上停车位的面积约 25--30 平米／个；一般写字楼的柱网在 8--9 米左右，这样正好可以在两个柱子之间停 3 辆车。

机械式停车：包括停车库本身和出入口两个部分。普通的停车建筑面积大约为 35-40 平米／个机械式停车每个车位的净大小按 5 ＊ 2 ＝ 10 平米估算。机械式净车位的面积比普通车库小，但由于机械式车库在设备周围要留出检修通道，而且其防火分区的面积比普通车库要小，因此初步可以认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。