赵传先：甲级写字楼研究（一）

 

     一、什么叫甲级写字楼？

 

      甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词。它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合类别可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。

 

    二、5A写字楼与甲级写字楼

    5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级。“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

   

    近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那是一种更不专业的说法。

 

    二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：

 

    （1）楼宇品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。

 

    （2）地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

 

    （3）客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。

 

    （4）服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。

 

    （5）硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。  

 

　　 三、写字楼标准参数

    顶级

　　办公部分需超过50000平方米　

    顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

　　建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。

　　构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。

　　停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

　　电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

　　安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

    甲级

　　电梯等候时间不超过40秒　

　　建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。

    1-2年内的入住率不低于65%。

　　电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

　　构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。

　　停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

乙级

　　24小时内提供维修服务。　

　　建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

　　构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

　　电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。

　　安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

 

    （以上内容来自百度名片。）

 

四、国际物业顾问公司第一太平戴维斯关于国际甲级及甲级写字楼的标准如下： 

衡量标准	国际甲级写字楼	甲级写字楼
地理位置	位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。	位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。
停车车位	至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供	至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供
大厦品质	标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。	标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。
净高	2.7米以上	2.7米以上（包括2.7米）
电梯	每3层一部电梯	等候时间不超过30秒
电话线	平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。	平均每20平方米有一根电话线
物业管理公司	丰富经验的国际知名物业管理公司	丰富经验、有知名度的物业管理公司
租或售	基本不出售	对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜
得房率	整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱 。	70% 或更高
空调	4管制空调系统	4管制空调系统