赵传先: 典型房地产企业研究之：复地集团多元化推进商业地产发展

　　新浪商业地产讯(编辑王珏综合整理)范伟淡出，张华掌门，双核规划实施，港交所退市，企业文化重塑……2011年，复地集团的变化可谓巨大。在这一年中，复地投资运作的资金量就已相当惊人，只是沿袭着复地集团的低调做派，圈内外了解复地投资内情的人并不太多。随着业务空间的拓展，复地涉足上下游产业，发行基金，做商业地产、住宅地产、服务式公寓管理，从资金来源到产品全涵盖。

　　从开发商变身投资商

　　2010年的最后几天，复地集团宣布掌舵一年半的范伟卸任董事长，由原复地集团总裁张华接任董事长一职。

　　2011年5月13日，上海复地集团正式私有化退出H股市场。周纯并不讳言复地采取退市举措的初衷：“公司负债率在当时已接近上限，但融资能力受到不少客观因素的限制。”

　　分析一系列的变动可以发现，其实对复地集团影响最大的事件是“开发+投资”双核规划实施：2010年6月，由复地集团全资控股的复地投资集团宣告成立，这是国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商。

　　市场对此的解读是，复地根据市场变化进行了运营模式的主动转变，现任复地董事长张华的解释非常直接，“单一的住宅开发受宏观经济政策影响较大、风险较大，投资业务则可以减少由于调控频繁、市场波动对集团产生的不利影响，保证业绩持续增长。复地的目标公司是凯德置地。它涉足上下游产业，发行基金，做商业地产、住宅地产、服务式公寓管理，从资金来源到产品全部涵盖。”而对这一转变，资本市场似乎缺乏足够的重视，完全低估了复地投资的能量。

　　根据公开信息，到2019年，复地的利润要达到100亿元，而投资板块的利润贡献将占到其中的40%。“这个目标到现在也没有调整。”复地投资集团CEO周纯日前接受东方早报专访时如此表示。

　　周纯介绍说，复地投资兼具融资、投资、管理三大板块业务职责。目前复地投资募集资金超过20亿元，年内目标达到40亿元；对外投资则在60亿元到70亿元；资产管理可能超过100亿元，项目包括北京万豪酒店等。“都是非常优质的项目”，谈及自己正在进行的工作，周纯显得十分兴奋，“我们选择的项目要求回报率不低于25%，这是非常高的要求，不亚于任何一个国际大型资金管理公司的水平。”周纯说，复地投资是价值发现者，擅长挖掘投资对象的价值与增长潜力。

　　逐步转型商业地产

　　作为复地投资的CEO，周纯非常看重庞大的复星系给复地投资带来的大平台优势。复星集团是一个多元化的综合投资集团，旗下除了房地产外还拥有医药、钢铁、矿业、零售、金融、文化等多个业务领域，复地投资可借助整个复星平台来整合自己的业务，包括前期拿地的产业导入所带来的土地议价优势、价值链整合优势等，从而多层次挖掘区域价值。目前复星系地产板块中的一系列动作，都有着复地投资在前期的努力。“只是我们隐藏在背后。我们看重交易，更关注协同效应，发挥更大的能量”。

　　周纯表示，目前复地投资投的大多数仍是住宅物业，但未来会逐渐趋向多元化。一方面固然出于业务考虑，“起步时选择住宅为主，还是由于在这方面更为驾轻就熟”；另一方面则出于专业基金的投资回报设计。据他介绍，投资持有型商业地产的内部回报率(IRR)实际上低于住宅地产。“不过在未来我们会适当选择持有型商业地产，且逐渐进入三线甚至四线城市。这对我们来说，都是机会。”

　　“我们可以与复星系产业达成资源整合，从开发住宅为主逐步转向商业地产、产业园区，甚至旅游地产、养老地产、医疗地产等主题地产。”周纯自信满满。这样的整体优势是其他同类公司所无法企及的。