赵传先：车位销售有关问题研究

    一、车位的法律性质

   《中华人民共和国物权法》专门有一条规定车位和车库：

   “第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

    以上内容在属于第二编“所有权”的“第六章“业主的建筑物区分所有权”。这说明，车位和车库的性质在法律上界定为“业主的建筑物区分所有权，且是一种不动产。

链接：什么叫建筑物区分所有权？建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

     根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

    二、是签租赁合同还是买卖合同？

    目前在车位销售实践中，既有签租赁合同，又有签销售合同的。到底哪一种合同是合法的？

    签租赁合同的操作模式是：以二十年为一个租赁期，直到土地使用证到期。将土地使用证到期前的期限称为“总使用期”，开发商一次性收取总使用期内的使用费。该形式名为租赁合同，实为销售合同。

   而销售合同的操作模式是：直接将土地使用期到期前的车位使用权出售给买受人，明确为车位买卖合同。

    笔者认为应签车位（车库）买卖合同。因为车位（车库）在法律性质上是一种所有权。首先它是肯定可以租赁的，其次也是可以买卖的。而租赁合同依《中华人民共和国合同法》的规定，最长期限是不能超过二十年的，超过部分无效。以签租赁合同之名行车位销售之实，实则违背现行法律。其风险在于谁呢？在于购买人。