赵传先：调控下，楼市冰火两重天

    从新国八条实施至今，已有两个月。两个月来，一二线城市和三四线城市表现出冰火两重天的景象。且看一线城市：

    北京：新政执行首日即2月17日至今，北京市新建商品房网签总量为3504套，环比新政执行前一个月的网签总量下跌了42.1%，同比跌幅为20.8%。全市二手住宅网签总量为6249套，环比新政执行前一个月的网签总量大幅下跌59.7%，同比跌幅达44.2%。总体来看，新政后北京楼市成交量环比下跌超过五成。

    上海：

    相关网数据监控中心统计，自1月底至2月底，上海单周新建住宅成交面积最高仅7.6万平方米，3月份的前两周也仍不足10万平方米，与2月份各周水平相比，并未出现明显攀升。为期4天的“上海之春”房展会上，除去海外项目，约有45个房企、60个楼盘参展，与去年同期约200个房企、近300个楼盘相比，大幅减少。根据目前走势，预计3月份上海新建商品住宅成交面积难以超过40万平方米，与去年3月份80万平方米的成交量相比，将减少5成以上。一方面，房展会上开发商送面积、送装修等常规营销手段无法引起看房者的兴趣；另一方面，部分二手房房东已开始以实质性的价格调整来吸引买家。从沪上部分房产中介公司获悉，最近二手房市场上，新增挂牌房源调价的现象比较普遍。据汉宇地产市场研究部统计，3月7日至13日的一周里，调价的房源已经占新增挂牌房源的40%，较前一周有明显扩大，平均降价幅度为5%—10%。

    广州：

    到3月8日，距离广州新政落地已有1个余星期，广州楼市出现量价齐跌的情况。据搜房对阳光家缘数据监控显示，2011年2月28日至3月5日（3月6日阳光家缘未更新网签数据），广州十区二县市共有176个项目网签941套住宅，环比（2011.2.21-2.27，网签1503套）下跌37.39%；签约面积达到111721平方米，环比（之前一周网签185387平方米）下跌39.74%，平均每套签约面积为118.73平方米。上周全市成交均价10512元/平方米，环比之前一周（成交均价：10678元/平）跌1.5%。

    深圳：

    根据深圳市规划和国土资源委员会数据统计，2011年2月，深圳全市新建商品住宅销售面积为152269平方米，环比下降56%，但同比仍增长66.9%。2月全市新建商品住宅销售均价每平方米20588元，同比下降14.9%，环比微涨2.2%。

    杭州：

    根据透明售房网统计显示：杭州新政执行首日3月1日至3月15日，全市二手房成交量为245套，环比新政执行前半个月的网签总量大幅下跌71.21%，与去年同期相比跌幅达81.74%。

    再看二线城市：

    武汉：

    按照中国指数研究院提供的数据，受春节假期和新一轮房地产市场调控影响，2月份大部分城市住宅新批准上市面积和成交面积大幅下滑，平均幅度分别为40.34%和49.07%。（数据样本采集自北京、上海、广州、天津、武汉等全国12个重点城市）。

    最后看三四线城市：

    襄阳：

    近期开盘和认筹的天润未来城、蓝钻领域、民发世界城、盛世龙城等取得了与去年相关无几的销售业绩。调控的风好象没有吹到古城襄阳。

    宜昌：

    据了解，目前宜昌二手房市场仍然“供销两旺”，二手房购买对象主要集中于外地来宜旅游居住、为孩子上学购买学区房、周边县市区老人在城区购房养老、来宜昌打工人员安家、本地年轻人成家等人群，刚性需求依然强劲。

    截至3月17日，宜昌在三月城区已交易二手房353套，3月份半个多月的二手房交易量已远超2月份一个月的交易量，显示出房产市场上刚性需求成为市场主支撑力。

    可以看出，一二线城市的交易量均在大幅下降，价格有所松动，而三四线城市的交易量未见大的下降，价格仍有上涨的态势。为何一二线城市同在楼市调控政策下，出现冰火两重天呢？

    一、调控力度的差异。

    虽然都是在新国八条的统一大背景下，但从调控力度来看，一二线城市大多比三四线城市力度要大。一二线城市大多出台自己的实施细则，尤其是实施了更严格的限购令。

    二、需求市场的差异。

    一二线城市的楼市里，购买者群体主要有：投资与投机性需求大，能超过50%；外地购买者多，有的城市超过60%。而三四线城市的购买者多是改善性需求和婚房需求。限购将投资性需求和投机性需求绝大部分排除在外。因而对一二线城市的影响更大。因此，支持一二城市房地产发展的，主要是投资与投机性需求，而支持三四城市房地产发展的，主要是自住性需求。这时刚属于需求就显出强大的生命力。

    三、房地产发展阶段的差异。

    一二线城市的房地产起步早，发展速度快，而三四线城市的房地产起步晚，发展速度慢。在一二线城市，百姓的改善性需求有条件满足的，已经满足了，无条件满足的，由于房价上涨过快，已经无法满足了。而三四线城市的老百姓，随着经济条件的改善，而前几年房价上涨的速度不快，现仍有机会改善住房。