赵传先转：中广信：2010年北京房地产市场总结与展望研究报告

 

摘要

      2010年被称作“最严厉的调控年”，在本年度，中国房地产市场大体经历了“上扬”-“调整”-“回调”-“震荡”四个阶段，本文旨在通过对北京房地产市场和固安市场研究，对未来的房地产市场做出预判，为明年的工作提供参考。

 

第一部分：北京市场2010年房地产市场总结及预判

 

      一、 宏观政策环境：综合调控力度超前

      2010年的宏观政策是历史上更新最频，力度最大，条列最多，覆盖面最广的调控。国家通过对土地供给，销售环节，金融信贷等多方面的管制，力图达到抑制房价快速上涨的目的。在此我们对本年度所有出台的重点政策做出罗列，做深入分析与研究。（具体政策请参见附表）

 

      1、差别化信贷政策对房地产市场的影响

2010年4月“国十条”和“9.29 新政”实施的差别化信贷政策后，北京市场的成交均价及成交量曲线下滑，楼市观望气氛浓重，有效的抑制了投资投机行为。北京泡沫严重的区域如通州区域，交易量萎缩。

 

      2、2010年上调住房公积金贷款对房地产市场的影响

      上调住房公积金贷款利率政策将直接提高了开发商贷款和个人购房的成本，会对楼市的市场预期及开发企业的心理产生影响，再加上年底国家再次释放对楼市进行调控的信号，投资性的炒房者可能会受到一定的影响，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。但从现金流角度分析，排名前30位的房地产公司大多完成了年度销售任务，开发商目前现金流充足，短期降价销售可能性不大。

 

      3、2010年保障房建设的相关政策对房地产市场的影响

      地方政府并没有真正动力推进保障房的建设。虽然每年初各地都公布保障房规划，但年年都成为都完不成的政治任务，今年年初亦是如此，直至此轮地产调控政策落地之前，各大城市保障房用地成交占比都很小。目前各地方政府拿出的政策也仅仅是规划，保障房建设推进情况到底如何，还要看此番房地产调控政策的连续性、落实情况以及相关政策的补充。

 

      4、2010年加强房地产市场管理相关政策对房地产市场的影响

2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为：

 

      ●融资环节

      4月“国十条”要求各商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后的管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11 月12日，银监会发布通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行常规性风险自查，银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对象，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。

 

      ●土地开发环节

      进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。

 

      ●商品房交易环节

      加大交易秩序监管力度，对存在捂盘、惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。 “9·29新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。

 

      总体来说，2010年的房地产调控政策有以下几个方面的特点：

 

      关键词1: 目标清晰

      2010年的房产政策从出台起，就将调控重点目标放在投资型客户群体上。后期的连续调控，也依然保持这一目标。其主要目的是为了挤压房地产泡沫，挤出房市热钱，稳定房价，保证报地产市场的健康发展。

 

      关键词2：出台及时

      2010年的房地产政策更新频率，更新速度乃中国房市历次调控之最。今年的房市调控明显呈现出政策出台及时，针对目标清晰的特点，。不论是国四条还是9.29新政，时间节点均卡在房市回暖期前，预防出现楼市报复性反弹。

 

      关键词3：力量空前

      2010年的房地产政策，是行政手段与经济手段相结合的综合调控，其调控力度甚至要超过2008年的调控政策。从信贷、公积金，保障房与市场管理四个重点方面着手。具体条理包括上调首付款比例，上调利率，央行加息，限购等，调整幅度较大，对房市造成了很大压力。

 

      二、北京市场回顾

      （一）一级市场动向：上半年供给充足，下半年供给增速下跌

      1、市场综述

      今年北京土地市场通过招拍挂已出让278宗经营性用地，成交金额达到1600亿元，在出让地块数量和出让金额上均超过了2009年的247宗、928亿元。超过1600亿元的土地收入，也使北京领先上海，成为今年全国土地收入最为丰厚的省区市。

 

      2、土地供应情况

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    同比2009年土地供应情况，2010年1-5月的土地供应量均高于09年同期， 6-10月，土地供应量均低于09年同期，11-12月，土地供应量均高于09年同期，表明今年的土地供应量特别是下半年，政府加大了土地供给的力度。从土地成交情况分析，2010年10月前土地成交状况总体低于09年，但在10月后土地市场呈现新一波成交高潮。

 

      3、北京市土地楼面均价情况

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      受政策和成交结构影响，2010年北京土地楼面均价波动频繁，4月后呈震荡上行之势，4月尽管有更严厉的调控措施出台，但企业拿地依然较为踊跃，溢价水平持续上升。

 

      同比09年土地楼面均价来看，2010年1-5月的土地楼面均价高于09年同期，但在6-8月期间土地楼面均价低于09年同期，9-12月土地楼面均价基本和09年同期持平。

 

      4、重点区域（大兴）土地供应、成交情况http://1882.img.pp.sohu.com.cn/images/blog/2011/1/21/11/24/f1495663_12e5e5ccd3cg213.jpg

 

 

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      2010大兴土地供应及土地成交情况波动频繁呈震荡调整之势：

 

      2010大兴土地供应情况：受政策影响2010年6、9月的土地供应量均低于09年同期，其它各月土地供应量均高于09年同期。

 

      2010大兴土地成交情况： 10年第一季度、第四季度的大兴土地成交量均高于09年同期，10年第二季度、第三季度大兴土地成交量均低于09年同期。

 

      今年的北京市土地成交的275宗地里，通州、大兴共占了159宗地，成了当之无愧的土地多年成交主力军。

 

      5、一级市场总结

      房地产市场调控对土地市场影响明显，土地供应量的增加、调控政策的持续出台、出让方式的改变（招标制度的更多使用），是土地价格快速上涨的趋势得到抑制。虽然北京土地出让溢价率降低，但出让底价的大幅上涨是导致2010年土地价格与去年相比出现明显上升，。

 

      （二）二级市场动向

      一季度“高歌猛击”，二季度“大幅调整”,三季度“适度回调“，四季度“分化加剧”

 

      1、市场综述

       2010年商品住宅供应面积：9391391㎡，供应套数：86814套。第一季度高歌猛进成交量逐步上涨，第二、三季度上下波动较大，但是随着成交量的上升，第四季度的价格持续上升，新增项目领涨市场成交价。

 

      北京市统计局数据显示，价格环比涨幅逐渐减小，一季度月均涨3%，二三季度涨幅降为1.5%，第四季度仅0.2%。第四季度新增项目售价同比领涨5%。

 

      2、北京各月商品住宅供应情况

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      2010北京市商品房供应情况及商品房成交情况呈震荡调整之势：

 

      2010北京市商品房供应情况： 2010年商品供应房套数低于09年同期，2010年商品房供应面积一、九、十一月均高于09年同期，其它月份商品房供应面积均低于09年同期。

 

      2010商品房成交情况： 2010年商品成交房套数、成交面积均低于09年同期水平。

 

      2010年的北京房地产经历了跌宕起伏的一年。从年初的繁荣，到年中的清冷观望，再到年末的回暖爆发，楼市在短短的一年里经历了由盛到衰到盛的转变。

 

      3、大兴商品住宅月成交情况（套数、面积）

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      受政策波动影响，大兴区域在2010年前八个月中商品房市场同比去年出现大幅下滑，但随着09年成交地块的集中入市（保利茉莉、西斯莱公馆、金地仰山等项目），成交大幅拉升成为北京商品房成交热点区域。

 

      4、二级市场总结

      通过对成交套数及面积的比较，北京第一季度及第三季度销售量波动较大，第二季度平稳，第四季度商品房销量明显回暖。

 

      其第四季度成交量明显回升的主要原因是开发商在年底回笼资金的压力下，加大促销和折扣力度。部分新近开盘的项目由于较强的品牌效应及较好的性价比，引发刚性及投资需求年末的入市信心，推动市场成交回升。

 

      （三）三级市场动向：

      上半年业绩平平，下半年持续增长，年底成交量大幅度上升

      1、市场综述

      2010年1-12月份二手房的成交量为174518套，12月上半月二手房住宅9142套，预计12月份的成交量为19000套，成交将会达到19.3万套。

 

      2、北京市各月二手房成交情况（价格、套数、面积）

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      3、三级市场总结

      （1）二手房成交

      二手房住宅成交在3、4月之后呈现明显的降幅，6、7月份到谷底之后，呈现缓慢的波浪形上涨。

 

      2010年二手住宅成交最抢眼的是4月份，成交量达到了32894套，延续了3月份成交的火热，其成交量仅次于2009年12月份的39264套，位于2009年和2010年第二高成交量。

 

      2010年宏观调控政策整体趋紧，4月底国家出台了一次调控政策，北京随后就出台了“限购令”，促使北京房地产市场骤然变冷，奠定了全年市场的冷淡基础。8、9月份受政策影响，比往年同期成交量有所下降，但相对今年上半年又有所回升。12月份延续了成交上涨的趋势。虽然相比2009年成交量下降近28.8%，但是因为均价上涨超过4成，全年二手房的交易总额依然创造了历史新高。

 

      （2）部分二手房企业2010年开始进行战略调整

      2010年的楼市，经历了调控的洗礼，市场也出现了很多变数。很多二手房企业开始调整战略，为了谋求更大的发展空间，一、二级市场联动进一步加速。以谋求更大的利润空间。一、二级市场联动可以实现资源的优势互补，从而双方都达到了利益最大化。

 

      一手房依靠二手房网点广布，强大的网络，实现房子更好的销售。中介公司通过卖新房，一方面找到了新的赢利点，另一方面也能拓展公司的规模，将品牌做大。尤其在市场情况不好的时候，二者的合作将起到意想不到的效果。

 

      三、2011年北京市场展望

      通过对比之前的国家房产调控规律，结合目前房产形势，我们对明年的房产政策做出以下预判：

 

      关键词1：高开慢走

      2010年北京市场全年新盘开盘均价为17859元，同比上涨21.7%。从全年新开楼盘开盘价格显示，均高于去年同期水平。且通过市场表现来看，价格趋势仍旧上涨。全年北京房市价格呈现高开慢走的缓慢增长状态。

 

      关键词2：价格坚挺

      2010年受政策影响，北京全年成交量环比下降13.5%，但成交价格依旧上涨27%。截至到2010年12月31日，北京市场未出现明显降价楼盘，绝大多数开发商选择了拉高开盘价格，同时加大折扣力度的推盘方式。

 

      关键词3：预期良好

      通过调研发现，政策出台后，市场预期良好，百度、搜房、宜居中国等多家网站和机构调查显示，明年房价看涨比例为43%，看跌为35%，无法判断为21%，其他为1%。且从各大开发商2010年土地储备和销售额推断，目前各大开发商土地储备充足，可供使用流动资金充足，因此预计明年房市依然看涨。

 

第二部分：2011年的中国房地产形势总体判断

      一、致使房价上升的因素

      在2010年底，我们发现，中国房地产病态发展的体制性、制度性因素依然在短期得不到改变：

 

      1、由于中央和地方财政权和事权分配所带来的土地财政问题。

      其实，中国人多地少（18亿亩红线），和城市化都只不过是概念而已，并不对各路资金涌向房地产造成实质的影响！

 

      但土地财政会让地方政府在07-08年房地产市场低迷的时候让资金链紧张的开发商缓缴土地出让金！有了政府的保驾护航，房地产在开发和保值增值方面就成为了2000年后的一种社会现象。

 

      2、由于出口导向型的经济模式所带来的国际贸易顺差产生了大量外汇储备，迫使央行被动大量发行人民币来对冲外汇储备，再加上为了应对08、09年百年一遇的国际经济危机，我们实施了极度宽松的货币政策，进一步加强了流动性过剩。

 

      中国房地产市场得的是癌症，需要中医全面调理，现在的政策只不过是先切瘤子，但是没有解决产生癌细胞的肌体环境。

 

      二、趋势反转

      房价的不可控到2010年的年底已经成为了大部分行业内人士的共识，在这个时点，我们要考虑的是：这个趋势有没有反转的可能，大概在什么时候会出现反转！

 

      明年对房地产市场影响较大的因素现在看来主要是货币政策的转向，从适度宽松的货币政策变成了稳健，货币政策转向在多大程度上会改变流动性过剩得问题？

 

      另外，前几天，《人民日报》刊文批判“土地财政”，今年以来，越来越多的各阶层人士开始认识到这个问题，那么什么时候会有调整呢？是否明年的两会上会有一个大的变化。

 

      当今中国的房地产问题的根源，在国内主要是土地财政，国外的因素主要是多年顺差带来的货币超发，及08、09年应对国际金融危机又一次开动印钞机。如果房地产的发展趋势出现反转，那就要看上述国际国内因素有没有反转的趋势。

 

      所以，不要对房产税抱有太大的希望。在新加坡，那里的房产税是4%每年，但是这些年由于资金推动的房价上涨依然猛烈！

 

      三、房地产市场“软着陆”

 

       中国的房地产要软着陆，在国际上我们要完成“内需”的启动，消除超额的顺差，央行不用被动发货币；经济开始走入加息周期，当人民币升值压力增大，被迫升值，我们能够顺利转型到内需拉动，我们的顺差就会减少，这样央行被迫发本币的需求就会减少；在国内，是改变官员考核机制，改革中央和地产的财税体制！但是这些改变，大致需要二到三年，还是乐观估计，所以，在近期的2-3年内，买房投资还是当今中国最好的理财手段。

 

      四、中国房地产市场的未来前景

      中国的房地产市场的发展方向是双轨制：低收入阶层靠政府提供的相关保障性住房解决居住问题，中高收入者在商品房市场去解决，一线城市的豪宅就让它们涨去吧，政府征税就是了，中低收入的，没户口的，保障房来解决，同时，国民也应该对房地产的价格有一个更好的心态，富人的别墅涨到1个亿了也不用眼红，这就是贫富差距。

 

      所以，把房地产作为投资保值的人们应该去向高端地产集中资产，如一线城市的城市豪宅和资源性低密度产品，而广大无产阶级需要改变买房的观念，搬到廉租房等政府提供的福利房中。