赵传先：预售资金监管，吹响襄樊楼市地方调控号角！

    11月3日，襄樊市人民政府在其官方网站上面向社会征求《襄樊市商品房预售资金监管办法》的意见，时间只有九天。可以预测，办法颁布实施的时间会在年内。它对襄樊楼市的影响将会如何呢？

    1、在历来的每次国家楼市调控中，襄樊作为一个三线城市从来没迅速出台过一个调控细则，以响应国家的宏观调控。反映如此之迅速，凸显政府对襄樊楼市之关切程度。

     2、对开发商的影响：预售资金的监管，相当于在开发商头上加了一个紧箍咒。

       预售资金事实上是开发商的重要资金来源。从国家统计局数据来看，2010年 1-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，占房企整体资金来源的比例达37.4%。由此可见，预售资金对于房企的意义不仅是在单个项目上，更在于补充整个资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。所以预售资金一旦被全部监管，房企失去对资金的调配力，打乱资金安排计划，导致无钱拿地。

 

     3、促进项目的开工建设，保证项目质量，并如期交房，专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从而保障购房人的权益，使得开发商“七个锅盖盖九口锅”的时代不复存在了。

   

    4、加强商品房预售资金监管有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。加强预售资金监管，开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款，从而有利于避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。

 

    5、加强商品房预售资金监管有利于增加房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链绷得更紧，在目前楼市宏观调控的大背景下，有可能促使开发商在年底低价促销，从而有利于市场上低价房源的增加，有利于平抑房价。

     

    本人认为，有以下几点需要修改：

 

    1、明确对颁布以前已经发放预售许可证的项目不适用。

 

    2、明确不予核准使用预售资金的几种情况。除此之外，均予以核准。这样利于公开、透明、公正，容易得到开发商的支持。例如提供虚假资料等情况。

 

 附件：

关于征求《襄樊市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）修改意见的公告

市政府法制办公室

关于征求《襄樊市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）修改意见的公告

为推进行政决策的科学化、民主化、法制化，充分反映民意，广泛集中民智，现将《襄樊市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）在襄樊市人民政府网站(http://www.xf.gov.cn/)上公布，公开征求社会各界的意见，欢迎各界人士通过网络发送电子邮件或以信函方式提出修改意见的建议。

公开征求意见起止时间：2010年11月3日—11月11日

通讯地址：襄樊市政府法制办 

邮编：441021

电子邮件信箱：xfszffzb@163.com

 

襄樊市商品房预售资金监管办法

（征求意见稿）

 

第一条、为规范市区商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房双方当事人的合法权益，确保商品房预售资金用于相关的工程建设，依据建设部《城市商品房预售管理办法》等法规规定，结合我市房地产市场发展的实际情况，制定本办法。  

 

第二条、凡在襄樊市市区内从事房地产开发的企业，已取得《商品房预售许可证》的项目，其商品房预售资金的收存、支取和使用依照本办法执行。

  

第三条、本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在办理房屋所有权初始登记前出售，由承购人按商品房预售合同约定预先支付的购房款，包括定金、首付款、预付款及预售商品房抵押贷款等款项。

 

本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位或个人。 

 

第四条、市住房保障和房屋管理局为商品房预售资金监管的主管单位，负责市区商品房预售资金的监管工作。

 

第五条、商品房预售资金的收存：

 

(一)房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证前，应当选择一家商业银行作为开户银行，开设商品房预售资金专用账户，并与市住房保障和房屋管理局、开户银行签订《商品房预售资金监管协议书》。

 

(二)房地产开发企业应在售楼部醒目位置公示预售资金监管银行及专用账户信息，在商品房买卖合同中注明监管银行及专用账户信息，以便管理部门和承购人监督、查询和使用。

 

一个商品房项目只能开设一个专用账户。房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开设商品房预售资金专用账户。专用账户设立后，原则上不能更改。要求增加专用账户的，需要签定新的监管协议。

 

(三)承购人应当按合同约定的付款时间，持《商品房买卖合同》（电子版）将商品房预售资金存入商品房专用账户，持商业银行出具的付款凭证向房地产开发企业换取购房发票。

 

(四)房地产开发企业不得直接收存承购人支付的商品房预售资金，所有商品房预售资金都必须存入专用账户。房地产开发企业办理商品房预售合同登记备案时，应当同时附商业银行出具给承购人的购房款存入专用账户的凭证。

 

第六条、商品房预售资金的使用：

（一）房地产开发企业使用商品房预售资金时，应向市住房保障和房屋管理局提交下列材料：

1、商品房预售资金使用申请表；

2、用款计划；

3、用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；用于支付法定税费的，根据缴纳税费通知予以核准用款。

 

（二）市住房保障和房屋管理局收到房地产开发企业的用款申请后，按下列程序审查，并在５日内作出答复：

1、审查房地产开发企业提供的资料；

2、核定用款额度：

3、组织现场查看施工进度。

同意使用商品房预售资金的，出具核准意见，银行凭核准意见办理商品房预售资金拨付手续；不同意使用的，在5个工作日内书面通知申请人并说明理由。

 

（三）市住房保障和房屋管理局加强对预售项目的巡查，已批准使用预售资金的项目，要每月巡视工程进度一次，并记录相关情况。若发现工程进度比计划缓慢，将列入监管重点并迅速调查原因，采取相应措施。

 

(四)市住房和房屋管理局根据房地产开发企业的资质和诚信纪录，将预售资金中的20%至30%的部分纳入重点监管范围。

 

第七条、撤销商品房预售资金的监管：

房地产开发企业具备下列条件，可以向市住房保障和房屋管理局申请撤销商品房专用账户。市住房保障和房屋管理局应在5个工作日作出答复。符合条件的，在申请书上签署意见，申请人可向商业银行办理结算手续，注销商品房专用账户；不符合条件的，书面说明原因。

（一）撤销商品房预售资金监管申请；

（二）预售商品房已办理房屋初始登记的证明材料；

（三）施工单位出具未欠工程款的证明。

撤销监管后，原签定的《襄樊市商品房预售资金监管协议书》终止执行。

 

第八条、罚则：

（一）房地产开发企业未按规定交存、使用商品房预售资金的，由市住房保障和房屋管理局依照《城市商品房预售管理办法》的规定给予行政处罚；

 

（二）商业银行未履行《协议书》约定的监管义务的，市住房保障和房屋管理部门有权依照法律规定和《协议书》的约定，要求其承担相应的责任；

 

（三）市住房保障和房屋管理部门工作人员有不按法规办事行为的，依法依纪给予处分，构成犯罪的，提请司法机关依法处理。

 

第九条、本办法自颁布之日起执行。