赵传先：万亩巨盘会落户襄樊吗

    民发世界城以号称4000亩的超大规模成为目前襄樊市最大的航母级巨盘，近闻有一线企业正在加快进入襄樊的步伐。会不会有万亩巨盘落户襄樊呢？

    一、从市场的角度来看：

    万亩的占地规模，即使按1.5的综合容积率，总建筑面积也要上千万方，按110平方米/户计算，有9万户，住30万人。按照襄樊的销售消化速度应该在6年左右，就会被市场所接纳，相当于再造一个襄城区。如果一个企业拿地后通过转让、农业观光旅游项目和分期开发相结合的方式，以十年为限，每年销售20万平方米的速度，还是有可能的。目前有这种可能的企业有恒大集团和碧桂园。襄樊这种三线城市适合这样的企业的选择标准。因此，从市场的角度来讲，可能会有万亩大盘在襄樊诞生。

    但民发与世纪目前合作的东津世纪城号称600万方的规模，从目前两年的销售情况来看，销售速度一年不足40万方，按此速度，最快需要15年方能消化完毕。若按现在的状况，万亩规模的盘较难出现。

    二、从法律的层面来讲：

    一次性取得如此规模的土地，需要国务院的批准。《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征收下列土地的，由国务院批准：

　　（一）基本农田；

　　（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；

　　（三）其他土地超过七十公顷的。

    万亩土地远大于以上标准。一般而言，在襄樊要想征用万亩土地，其性质必是集体用地。需要经过严格的报批程序。不是一年两年可以完成的。

    从法律的层面来讲，不大可能产生万亩大盘的规模。

    三、从襄樊的供地现状来看：

    2009年襄樊土地一级市场有偿供地900宗，出让面积7026亩，成交金额19.67亿元。
    在这些有偿供地中，城区共成交土地69宗，成交金额13.83亿元，其中，住宅和商业等住宅性供地20宗共11.12亿元，2010年新增报批建设用地8000亩以上。这些土地包括工业用地。这两年，襄樊的工业用地所占比例很大。供地中只有20%用于房地产开发，也即总量不到2000亩。因此，万亩的规模不容易产生。但以其它名义而取得如此大规模的土地也不是没有可能，可旅游、观光农业。

    四、万亩大盘的选址：

    有以下几种可能：尹集乡、卧龙镇周边、东津镇区域，这几个区域的水源问题可以解决，其中庞公、尹集、东津可能性较大。

五、从襄樊的城市规划来讲：

    目前，以上几个可能区域均未纳入襄樊整体城市规划。故，从规划的现状来看，近期万亩巨盘的可能性为0。

    因此，若有企业要拿万亩土地进行开发，短期内并非易事，需要以特别方式修改襄樊总体规划，将襄樊的土地供应量作重大调整，以分期开发和拿地的模式，不能仅以房地产开发的名义，要借助其它概念去争取项目，方可能最终变为现实。