赵传先：环比上涨不是判断楼市全面回暖的标准

    近期，有媒体认为，楼市已全面回暖并提出下列证据：“据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。”。它的证据还有：四大一线城市集体飙升：

      1、北京：“北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，其中住宅5564套，环比上涨12.7%。商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。”

      2、上海：

      据中国房产信息集团最新数据，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。

      3、广州：

      根据对阳光家缘数据监测，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下4·17新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。根据中原地产数据，2010年8月，该市二手住宅成交连续第三个月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价环比也小升3%，达12743元/平方米。

       4、深圳

       中国指数研究院数据显示，8月深圳商品住宅成交面积环比大幅上涨84%，成交价格环比上涨7%。

       该记者的逻辑是：全国大多数城市由于成交量环比上涨，成交价格也环比上升，因此，可以界定，楼市全面回暖。笔者认为，一个月的环比上涨，不是判断楼市全面回暖的标准。这充其量也只能说是楼市有回暖迹象。其理由如下：

      一、量价齐升是在楼市严厉调控政策出台三个月后出现的情况。过去几个月，尤其是一线城市成交量下降很大，环比时基数很小，因此说环比上涨幅度较大，但与去年同期相比，其数量仍然较小，不少一线城市边二分之一都达不到。

    二、到七月份，楼市调控已持续了三个多月，积累了很多“准刚性需求”。它们在观望了很长时间后，发现房价再无下降的可能，故此在开发商促销的配合下释放出来，这也就造成了成交量的环比上升。

      三、六、七月份，本就是楼市淡季，再加上楼市调控，可谓雪上加霜，成交量就更低了，因此，八月环比时基数就很低了，环比大幅上升就具备了条件。

      四、开发商对本轮楼市调控也在积极应对，通过各种措施提高成交量，包括各种优惠，这也促成了“准刚性需求”者将需求释放出来。

     五、由于房地产极大的地域性，因此，一个城市一个月内的成交均价上下波动10%左右，我认为是合理波动，不动作为房价上涨的证据。

    笔者认为，要判断楼市是否回暖，要有持续的数据支持：

    1、成交量持续三个月回升，升幅在10%以上；

    2、成交价格保持稳定，环比上升或下降不超过10%-12%；

    3、银行对于房贷额度的相对稳定。

    除以上数据支持外，还需楼市政策相对稳定性，才能支持楼市回暖的判断。