赵传先：如何将保障房建设这个蛋糕做大？

    我国的保障房建设历史欠帐过多，需要的投入很大。因此，保障房建设将是继商品房开发后的又一块大蛋糕。但由于资金投入量不大，想进入这个领域的开发商却很少。每年只是政府有一部分投入，建成的保障量也很小。这也造成了房价的居高不下。作为全国的地产龙头老大--万科近期一再有表态，并有实际投入。

    据报道，万科在深圳的保障房项目于2010年8月7日开工，郁亮表示，该保障房项目将率先运用“工业化”生产方式建设，将其打造成全国保障房的标杆，计划以后建更多保障房项目。

    此保障房项目总建筑面积约21万平方米，容积率3.5，由12栋高层住宅构成，建筑高度约80米，建成后将提供4000套保障房。预计将在2012年年底交付使用。  

   董秘谭华杰表示，万科今年的保障房项目开工计划将达到100万平方米，虽然保障房项目毛利率很低，但是万科准备介入更多的保障房项目，在行业内做出一个样板。

    万科目前也只是试点，并没有将其作为利润的重要来源，更多的是一种政治上的需要。其它企业就更不用说了，愿意介入保障房建设的企业少之又少。

    保障房建设难以迅速推进的原因：

   主要是资金问题。这是保障房建设难以迅速推进的根本原因。

     我国目前保障房建设资金的筹措渠道主要有以下几个：

    1）中央财政拨款。如2009年，在中央政府公共投资预算中，保障性住房建设资金累计下达427亿元，城市廉租房是其中主要部分，达到330亿元。

    2）地方财政拨款。这是中央在进行财政拨款时，对地方财政的要求。

    以上这类财政拨款，主要用于廉租房的建设。

    3）经济适用房的资金来源：集资、合作建房人的资金；经济适用房购买人的资金。

    4）住房公积金及其增值收益作为保障住房的补充资金。

    2010年8月，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合确定了北京、天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适应住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。

    按照以上几种资金筹措渠道，每年中国用在保障性住房上的资金估计不会超过2000亿元，照此速度，即使在人口不再增长的前提下，完成20%的人住在保障房的目标需要100年！谁能等一百年！

    如何来进行保障房建设资金筹措呢？ 

    1、土地出让金的50%用于保障房建设，主要用于廉租房的建设。

    建设部政策研究中心曾表示，土地出让金的70%用于保障房的建设。这个建议对于财政开支主要靠土地出让金的地方政府来说，可能过于苛刻，但用50%，是比较适当的。

    2、发行保障房建设彩票，补充廉租房的建设资金。

    住房与福利和体育同样是造福人民的大好事，一定程度上，住房比福利和体育更重要。因此，有必要通过发行住房彩票的方式募集资金，作为保障房建设的补充。如果组织得当，可相当于现中央财政每年下拨的资金量，作用不可低估。

    3、成立保障房发展基金，给保障房以发展空间。

    保障房的发展利润虽不丰厚，但其发展潜力是非常巨大的，收益也是相对稳定的。如果我们发行保障房发展基金，对于保障房的发展通过基金的形式予以支持，那么，我们的未来将是前景广阔。

    4、将保障房打包上市募集资金。

    在保障房建设一定程度并具备一定资产规模后，将其打包上市。

    其次是机制问题。企业不愿介入保障房建设是因为其不赚钱。我们必须建立一个良好的机制让这些企业能赚到钱，促进其持续发展。我们可以尝试按以下方式来解决保障房建设的积极性问题：

    1、房地产开发商按其开工面积的一定比例配建保障房。这些保障房可以在自己的项目所在地内，也可在政府指定的区域内。

    2、对于超过配建面积的开发商所建设的商品房给予税费优惠或减免，建立一套鼓励保障房建设的机制。

    3、给予保障房建设者给予财政补贴。补贴额度要达到能够调动开发商积极主动参加到保障房建设的程度。

    4、保障房建设的规模作为其参加土地竞拍的条件。按保障房建设面积分配其竞拍土地的指标。