赵传先:调控新政下的中国楼市:降价是不是必然选择

    背景:

    1、 6月8日，绿地宣布以18周年“辉煌成年节”为契机，在全国41城市的100个楼盘进行优惠促销。

    2、在此之前,5月5日，恒大地产率先宣布全国40个楼盘统一85折促销，并取得了骄人业绩：

    4月18日宏观调控政策出台后，恒大在4月20日～5月5日进行统计，打8.5折前，平均每天是6400平方米，打8.5折从5月6日到月底，销售量一天是1.35万平方米，增幅是110%，达到了两倍多。恒大地产销售均价打折前是6805元/平方米，打折后5月份的均价是6273元/平方米，但实际上扣除5月新开楼盘和部分打折的高价楼盘外，平均降价幅度仅为7.8%左右。6月8日，恒大地产(03333.HK)公布5月份的销售数据：5月恒大实现合约销售额40.5亿元，创下今年以来的单月最高纪录，同比增长328.6%，合约销售面积64万平方米，同比增长240.3%。合约销售均价为每平方米6326元，同比增长26.0%。与4月相比，合约销售额环比增长8.3%，销售面积环比增长10.7%，销售均价环比下降2.2%。

    3、万科在北京的楼盘也有优惠促销的动作：

    万科五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景均有一定幅度的降价优惠促销的动作。但万科的负责人则表示不会降价，与其08年的作法完全不一样，这也导致了其五月份的销售业绩单不好：万科5月份公司实现销售面积47万平方米，销售金额51.1亿元，分别比2009年同期减少32.6%和20.2%。与4月份业绩相比，销售面积与销售金额更分别环比下滑25.8%与34.5%。这是不是会促使万科降价呢？

    这三家公司均排名中国前十，且恒大和万科分列前两名。

    降价是否已是必然？

    二套房贷政策是目前为止，中国最严厉的调控政策，我认为，一线开发企业已经认识到这一点，万科、恒大、绿地的做法已充分认识到这一点，并在战略上进行重大调整：

     1、将利润调整到合理水平，先发制人，抢占市场先机；

     2、除了在产品上下功夫,降价优惠促销是必然选择：降价形式会多种多样，是否高调降价以及降价幅度均会视楼盘所在区域和城市而做出不同应对。

    3、回笼资金，提高市场占有率，保持成交量，提升本企业在行业中的地位仍将是主要目的；

    4、二线三线城市将是未来争夺主要城市，在这些城市进行大规模土地储备将是一线企业的战备选择。

    5、总体而言，三线城市的降价幅度会很小，而一二线城市可能会有10%到30%的降价幅度。这要根据不同的城市、不同的项目、不同的区域而言。