赵传先：本轮调控，万科不会高调降价

    今天，有媒体以“万科六月或全国降价房价或步入明降期”的醒目标题刊登在头条，并以万科时下在北京热销的四大楼盘：万科五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景为例，证明万科均出现价格松动。我们来认真地分析一下这四个楼盘：

    1、万科五号公社暗降4500元

    万科五号公社是万科五号公园楼盘内的独栋商业项目。据调查，万科五号公社四月份销售均价为5万元/平方米，而到了5月14日的销售均价已下降4500元/平方米，降至4.55万元/平方米。并引用“《每日经济新闻》记者的调查过程，该楼盘的营销代理方北京世联房地产顾问有限公司一位销售员说，该栋商业地产项目原先预计销售均价为5～6万元，新政后，均价约在5万元/平方米，后来根据市场实际情况，时下实际销售均价已调至4.55万元/平方米。

    2、万科蓝山

    5月初，万科蓝山以3.98万元/平方米开盘，低于预期的4万元/平方米，而一次性付款还可享受9.7折优惠，老业主享受9.9折优惠。

    3、金隅万科城

    据统计数据显示，4月份该楼盘销售均价为1.8万元/平方米，5月份下降5.56%至1.7万元/平方米。

    4、万科假日风景

    5月16日，万科假日风景最后两栋楼以实际销售均价约为24200元/平方米开盘，比原先预期开盘价25000元/平方米下降800元，相比3月份该楼盘的开盘价24250元/平方米，也略有下降。一位业内人士透露，此次开盘的两栋楼为“工业化产品”，实际建设成本比以前的产品还贵700元/平方米左右。

    我认为，以上四个证据只有第一和第三个可以作为万科温和降价的证据，而第二和第四个证据是没有说服力的。如对万科蓝山，把预测价作为比较，且开盘价只比预测价少200元/平方米，是相当吻合的；万科假日风景虽然成本较高，也是将预期开盘价作为比较，这不能说明任何问题。

    在本轮调控中，恒大已经高调降价，最终草草收场；上一轮调控中，万科在全国高调降价，却因金融风暴的到来， 金融政策扶持，万科的抄底计划落空。在本轮调控中，我认为，万科不再会高调降价，其应对之策可能是：

    1、针对不同的城市、不同的项目会采取更加灵活的措施，加快资金回笼。

    在2008年时，由于新盘老盘一齐降价，新盘的价格无对比，受到市场的追捧，而旧盘由于有前期客户，降价后前期客户的利益未考虑到，导致了不少负面影响，如遭遇前期客房集体退房，砸售楼部等事件。上一轮的遭遇，已经让万科更加成熟。对于旧盘，万科绝不会再用直接降价的方法。

    2、采取温和的降价优惠策略，麻痹竞争对手。

    此种方式让对手感觉不到万科在悄悄降价，利用对手反映相对滞缓，麻痹竞争对手，率先抢占市场先机。这表现在它不会在媒体上高调宣传，而主要是通过万客会的口口相传、新盘定价低于预期，变相降价，或以毛坯房的形式交房（与其精装修房的大战略相背）。万科让对手在猜测中就达到了加快资金回笼的目的。