赵传先：新政下“被退房”，定金是否可以退还？

    最近有买房者向我咨询：自己利用银行贷款购买第二套住房，由于楼市新政的出台，首付提高到50%后，导致其无力支付首付款，不能买房了，所付定金是否可以向开发商讨回？

    现答复如下：

    1、定金一般是不能退还的。

    根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

    2、定金在特殊情况下可以返还。

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

    根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

     综合以上两条的规定，定金在本次由于国家政策的变化，商品房买卖合同不能订立，是不可归责于双方当事人的事由造成，因此，出卖人应该将定金返还买受人。

    3、买受人需要提出证据，证明自己：1）原计划只支付30%的总价款；

                                   2）自己只有支付30%价款的能力。