赵传先律师：解读房屋征收与补偿条例（征求意见稿）

  一、政府拆迁与商业拆迁彻底分家。

    原文：“为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）给予补偿的，适用本条例。”

    解读：这一条其实是新宪法修正案的落实。长期以来，一些地方政府从土地财政中获得了大量利益，使得拆迁活动中频频暴露“官商合谋”现象。以政府的力量帮助开发商拆迁，从而引发的拆迁纠纷也引起高度关注。

    以后的纯房地产开发（除廉租房、经适房、政府组织的旧城改造项目），若涉及到拆迁只能和被搬迁人进行平等协商，协商成后才能搬迁。

   二、明确了公共利益的范围。

    原文：本条例所称公共利益的需要，包括：

　　(一)国防设施建设的需要；

　　(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；

　　(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；

　　(五)为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；

　　(六)国家机关办公用房建设的需要；

　　(七)法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

    征求意见稿对“公共利益”作出界定，并明确其为征收的前提条件。我国2004年宪法修正案就已经规定，为保护公民个人合法的私有财产，只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。但是公共利益包括哪些一直没有明确说法，而这一点事实上直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。“过去我们政府征收房屋从不区分公共利益和商业利益，而且相互交织在一起，有了公共利益的界定，征收才不违法违宪。”

    三、明确先给征收补偿再搬迁

    原文：“房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议；其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。”

    “补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。”

    解读：征求意见稿对房屋征收与补偿的程序进行了明确的规定，即先补偿再搬迁可以保证被征收人合法权益不受侵害。

    四、房屋征收的主体只能是政府

    原文：“县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”

    解读：这一条文实际上就是规定了，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。

    政府与开发商过去混为一体。过去往往是政府躲在幕后，由开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。为了自己的利益，开发商还会使用各种手段威逼搬迁户尽快搬走，导致的拆迁矛盾比比皆是。

    五、 征收补偿额按市场评估价确定

    原文：“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”

    “被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。”

    解读：拆迁补偿谈不拢，一直是拆迁中最大的问题。过去也有评估，评估价是政府自己定的，其实那只是形式，按被征收房屋的市场价来补偿至少比旧的条例是一个很大的进步。

    六、“危旧房”争议交由民意裁决

    原文：“因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。”

    “因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。”

    “房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议；其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。”

    解读：危旧房改造能不能纳入公共利益一直是争议的焦点。

    正因为如此，新条例的征求意见稿中在危旧房改造一块设定了一个“特别程序”，一个90%，两个2/3的规定，将争议点的决定权交给了被征收人。也就是说，如果被征收人认为这不是公共利益，不同意征收方案，那么政府是不能组织征收的，这也是一种民主化的解决机制，非常具有建设性。

    七、房屋评估机构由被征收人挑

    原文：“房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。”

    “房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

    解读：过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，认为里面有“猫腻”。将选择权交给了被征收人，这无疑是新条例的一大进步。

    八、老百姓有权对征收决定说“不”

    原文：“被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。”

    解读：“这也是新条例非常大的一个改变，过去，老百姓只能对补偿标准提出异议，比如觉得补偿不合理了，才可以提出行政复议或者司法诉讼，现在如果对征收本身不同意，也可以进行复议或诉讼。”姜明安教授指出，这个改变意味着，过去老百姓对于房子能不能拆是没有话语权的，只有被动接受的份儿，而现在如果觉得政府的决定不是出于“公共利益”，就可以把政府告上法庭。

    以上七八两个特点体现了条例中的人文关怀。