赵传先：律师观点：如何正确看待“倒地”问题

    背景

    11月1日，在新浪乐居联合央视《经济半小时》节目的采访时，潘石屹称，中国有一批房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”。而这些公司的数量大概占三分之一。潘石屹甚至在其博客中称“我的老家甘肃的农民流传着这样一句话“养鸡的不如倒蛋的”。现在中国房地产行业，建房子的不如囤地的，倒地的。”作为一个在中国房地产颇有影响力的“大腕”，在央视这样的重量级媒体，说出这样的话语，很值得商榷。那么，如何正确看待房地产商的“倒地”呢？

    一、“倒地”并不是法律绝对禁止的。

    好象现在我们一说“倒地”，就好象是一种十恶不赦的罪行，就应该老鼠过街，人从喊打。这确实是一种对“倒地”很深的误解。“倒地”的法律术语应该叫“转让”。根据《中华人民共和国土地管理法》的立法精神和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”由以上法条可见，“倒地”并不是法律所完全禁止的，在一定条件下“倒地”是合法的。只要开发商按照出让合同的规定期限和条件投资开发和利用土地，就可以转让土地使用权。

    二、在法律的框架内“倒地”赚钱，是一种商业智慧。

    如果我们将“倒地”看做是一种不务正业的行为，如果我们认为，开发商拿到土地后就只能走开发一条路，不允许有“倒地”的行为，那么，我们的思想就变得很狭隘。相反，我们应该认为， 在法律的框架内“倒地”赚钱，是一种商业智慧。它既不违法，也不损人利已，为什么要唾骂呢？在法制社会里，我们连这种法律思维都没有，那我们就还谈什么将中国建成法制社会呢？

    三、“倒地”行为有长期存在的必要。其好处如下：

    1、“倒地”有利于加强土地使用权的流通性。

    房地产开发是一个高风险、高投入、长周期的行业。在开发的过程中，不可避免地会出现项目停滞不前的项目。如果禁止“倒地”，这些项目只有一个下场“死”。而如果允许“倒地”，这些项目就会活过来。这就提高了土地的使用效率。

    2、“倒地”有利于资源的优化配置。

    有些公司可能在“倒地”上有专长，它有自己的“倒地专家组、智囊团”，那就让它发挥它的特长。而有的公司却有很好的品牌，拿到二手地后，利用他们的强项后，可以将地块的价值发挥到极至。这也是优势互补，何乐而不为呢？市场经济不就是要求资源得到最优的配置吗？我们不是在搞社会主义市场经济吗？可是我们的思维呢？却还停顿在计划经济的阶段！

    四、试问潘石屹两句话：

    1、“倒地”公司占全国的三分之一，这个三分之一从何而来？这句话完全是凭空而来。试问谁做的统计？

    2、你认为“养鸡的不如倒蛋的”，数据从何而来？万科是养鸡的还是倒蛋的？很显然，万科是养鸡的。可万科却是地产老大。试问，今年前二十名的上市企业，有哪一个是靠“倒地”排在前面的？没有一个嘛！你的言论根本占不住脚！