赵传先：楼市并不存在刚性需求

    今年以来，楼市经历了“小阳春”之后，又持续火爆了几个月，一线城市从七月起开始进入价升量缩的滞胀期，二三线城市的成交量和单价至今仍双双处在上升通道中。很多专家将这轮楼市的上升归结为两个原因：一个是刚性需求的集中释放，一个是国家经济刺激计划的带动。本文专门讨论一下刚性需求是否存在。

    何谓楼市刚性需求

    所谓刚性需求是人们生活中必不可少的需求。例如：人必须每城摄入能量就是刚性需求。楼市“刚性”需求则指人们非买房不可。且看人们常说的两种楼市刚性需求：

    婚房

    结婚一定要有住房，但其来源不一定是从市场上买新房。可以和父母住在一起；也可以租房。如果经济条件允许，房价合适，承担得起，就可以买新房，否则可以租房或艰苦一点儿，和父母挤在一起。因此，婚房的量是不一定的，这种需求是“刚性”的吗？可以说，结婚需要住房，但不一定非得从市场上购买不可。婚房并不一定是“刚性”的。

    改善性住房

    随着人们生活水平的提高，改善性住房需求越来越大，但这种需求的弹性更大：因为房主本身就有住房，并不着急，虽然好房子人从向往，但住房的一次性投入大，并不是每个人都能承受。所以一旦出现了好房子，人们得首先掂量一下自己口袋里的钞票，量力而行。因此，改善性住房同样也不能算做“刚性”需求。

    可见，住房虽然是人们的必须品，但获得这种必须品的方式可以多种多样，不一定非得从市场上购买不可，是很有弹性的。所以楼市并不存在真正的刚性需求，充其量也不过是潜在需求。这种潜在的需求是否能转化为现实的购买力取决于很多因素：如房价、消费者的承受能力、市场环境等。