赵传先：金九银十，三、四线城市楼市表现值得期待

    今年的楼市冷暖类似自然季节更替

    从今年春节以来，中国楼市历经了几个与自然季节更替几乎一致的行情：春节期间，楼市延续着冬日的寒意，房价“跌跌不休”，成交量萎缩；春节后一个月左右，楼市随着天气的转暖，历经了三、四、五三个月的“小阳春”；随着夏天的到来，传统的楼市淡季却并不淡，在全国绝大部分一二线城市，楼市象天气一样炎热，价格上升，成交量同比大幅上升，只有深圳、杭州等少数城市成交量相对“小阳春”有所萎缩。那么，在大地收获的金秋，传统的金九银十是否也是楼市的收获季节呢？通过对三、四线城市楼市的重点研究，我重点谈一谈三、四线城市楼市金九银十的看法。

    总的看来，三线城市楼市“金九银十”将是名副其实，值得期待。

   具体来说，有以下几个原因：

    1、三、四线城市房价平稳。

    三线城市在楼市小阳春里的表现，只是量的增长，价格并无上涨现象。此时的舆论环境还处在置疑"小阳春"是否持久的状态，很多刚性需求者还没有下定买房的决心。在炎热的六七八三个月，也只是成交量的增长，房价此时有小幅提升，但大多楼盘以优惠促销的方式将涨价部分消化了，因此实际上并未涨价。

    2、三、四线城市的成交多是刚性需求，相对稳定。

    与一二线城市不同的是，三线城市成交的客户多是刚性需求者，主要有：婚房、改善性住房、下辖各县、市、镇进城者。而投资性购房在三四线城市很少。这主要是三四线城市的房价运行平稳、波动小，导致投资价值不大，投机性购房更少。

    3、三四线城市新房供应量九、十月明显增加，竞争加剧，致使涨价可能性和涨价幅度变小。

    由于楼市持续转暖，三四线城市的楼市开工量持续增加（不仅仅是三四线城市，一二线城市更是如此），新房供应大幅增加。开发商要考虑年底工程款的结算，势必在传统黄金季节里使出浑身解数，加快回款，以应对年底资金周转的需要。另一方面，刚需释放在已过去的两个季节里过量释放。因此，明智的开发商并不敢大幅涨价。

    4、从购买心理来讲：涨价趋势确立，将吸引消费者在“金九银十”出手。

    从今春以来，三四线城市房价虽无大的上涨，但一直处于恢复性上涨通道中，上涨趋势确立。从购买心理来讲，人们普遍存在“买涨不买跌”的心理。目前上涨趋势确立的态势，将促使消费者出手。

    5、在滞涨期的一二线城市，传导效应可能在冬季起作用。

    从多年对三四线城市的研究来看，一二线城市对三四线城市有较强的传导作用。三四线城市的楼市冷暖总是与一二线城市的运行轨迹慢半拍，但运行图形相同。基于这个规律，我认为，一二线城市现在进入滞涨期，即价格上涨，但成交量萎缩。而三四线城市总体上会呈现“量价齐升”的大好局面。

     综上，我认为，三四线城市楼市“金九银十”，值得期待。这不仅表现在量上会继续保持增长，成交价格也会温和上涨。 

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