如何看待经适房的出租问题

原创：赵传先

    近期，关于经济适用房的出租问题争论激烈。有网友甚至激进地表示，凡出租者需没收其经济适用房。作为一名在房地产从业十七年的律师，我谈谈我的看法：

    一、经济适用房的由来

    1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。但由于我国的地区发展不均衡，个人收入也不可能相等，加之商品房的供应也可能全部满足需要，为解决城市低收家庭的住房困难问题，经济适用房便产生了。该制度是我国解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。其供应对象与廉租住房保障对象相衔接。

    国务院非常重视经济适用房的立法工作。2004年，建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行四部委（行）联合发布规章《经济适用住房管理办法》。三年后的2007年，国务院又修订了该办法，并以建设部、国家发展和改革委员会、国监察部、财政部、国土资源部、国家税务总局七部委的名义再次颁布。

    二、经济适用房出租的法律依据

    根据《管理办法》33条规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。也就是说在取得完全产权后可以出租经营。

    由于经济适用房的购买人仅取得所购房屋的有限产权，那么经济适用房如何取得完全产权呢？

    根据我国经济适用房管理办法30条的规定，“ 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”

    三、律师观点：

    根据前述法律规定，可以得出如下结论：

    1、经济适用房并非一概不能出租；

    2、经济适用房必须在取得完全产权后才能出租；

    3、经济适用房最快也只能在取得产权五年后才能出租；

    4、我国是一个法制社会，对于未按规定出租经济适用房者，同样应按法律规定予以处罚。虽然经济适用房的购买人未取得房屋的完全产权，仅是限制产权，但依《物权法》的立法精神，限制产权依然受到法律保护，而不能仅因为其违法，不分情况，就予以没收。这是一种法肓的做法，是法制社会坚决不允许的。

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