赵传先：中国典型房地产企业研究（六）：保利地产2

保利地产的特点：

1、是国有房地产企业的典型代表。在2008年年底，其主营收入和净利润均排名第二，净资产排名第四；

2、业绩提升明显。今年1-4月，保利累计销售面积和销售金额分别为124.73万平方米、105.16亿元，同比增长182.15%和212.8%；

3、保利虽是央企，但在运作过程中更符合市场化的要求。其在市场化运作方面不断追求企业运营能力及项目运营能力的完善，其在内部运营管理、土地成本控制、项目运营能力等方面均表现出了明显的市场化企业特征。这也是其能快速成长的重要原因。

4、扩张速度快。尤其是今年，保利的拿地力度较大， 土地储备超2600万平米。7月6日，北京大兴区另一地块大兴区黄村(新城北区2号地)，保利地产(600048)以16.3亿元的代价，成功狙击此前一直紧随的金地，以7248.2元/平方米的楼面地价成为该区域的单价“地王”。6月25日其在重庆以38.8亿元获得的鸿恩寺地块楼板价成本则超过3000元/平方米。

5、资产负债率高。2008年净负债率达到110.37%，财务不稳健。

6、融资渠道广泛。由于保利地产是国资委所属141家央企之一，且是上市公司，既有资本市场的融资渠道，也有央企的优势：国家无形支持；母公司注资。

7、成本控制较好。与其他公司的对比也能清晰显示保利的成本控制能力之强。2008年，以职业经理人制度著称的万科三项费用合计占比9.8%，为保利三项费用比例两倍还多；另外值得注意的是2008年，房地产企业销售费率均明显上升，万科销售费率由2007年的3.3%上升至2008年的3.7%，而保利销售费用比例却逐年下降，保利的成本控制能力可见一斑。

保利三项费用率与万科对比

保利的风险

1、过大的土地储备占用的资金量大，使得财务成本增加，且面临着闲置两年被无偿收回的法律风险。尽管有人在说，其超过万科指日可待。单从土地储备来说，它有这个基础，但土地储备这个单一指标不能说明地切问题。碧桂园的土地储备还是全国第一呢，但其销售收入、销售面积、利润等主要指标都不是领先。

2、过快的扩张速度，对高素质人才的需求加大。而国有企业的体制，在一定程度上并不利于人才的聚集。其管理费用比万科低，但不一定说明就一定是最好的模式；

3、高负债率面临着国家政策的考验。一旦楼市调整，可能会加速死亡。