热楼市下的冷思考

原创:赵传先

    背景分析

    1、一线城市京沪深“地王”频现

    2009年5月22日，富力地产刚刚以10.22亿元竞得广渠门外10号地，楼面地价为15141元/平方米。2009年6月30日，北京朝阳区广渠路15号地被中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的高价被竞得，折合楼面地价达16240元/平米，成为总价和楼面地价“双料地王”。有媒体甚至对此报道称，“北京提前进3万元房时代”。以上两块地均有“央企”背景。

　　而与北京地王前后脚并生的是，6月11日上海朗华置业有限公司以4.22亿元的价格竞得上海内环的黄金地块——长宁区周家桥街道91街坊地块，根据中国指数研究院所做的上半年住宅用地统计：这一地块以近2.2万元/平方米的楼面地价位居楼面地价榜首，成为“单价地王”。

    2、一线企业万科、万达、金地保利等频频出手忙拿地

     万科发布的公告显示，自今年5月份销售简报披露以来，万科共计新增加8个土地储备项目，上述项目净占地面积共计77.7万平方米，万科为此须支付的土地价款高达47.03亿元。与5月份的拿地策略相同，万科在6月份新增的土地项目绝大部分仍位于二线城市。

这也是继今年5月份出资23亿元拿地后，万科又一大手笔的“土地收割”，单月高达47亿元的投资金额也创下了自2008年2月来单月拿地的投资最高记录，一举改变此前谨慎拿地的形象。

    万科6月在上海土地市场获得一幅小面积的配套房用地，结束了万科约5个月时间在一线城市土地市场“无作为”的态势。不过，这离万科上一次在上海拿地已相隔9个月。

       7月10日，国内房地产三巨头万科、保利、金地争抢武汉光谷的一宗地块(东湖开发区郑桥村，总面积27万方)，历经652轮拼抢，最后由万科以7.275亿元竞得，高出起拍价将近一倍(楼面地价为1818元/平方米)。

     2009年4月30日，新华西路地块(原华中果批发市场所在地)，被大连万达以12.03亿元拿下。此地块面积141.7亩，将在新华西路建设60万平方米新万达广场，面积是江汉路万达广场的5倍。

    2009年7月3日，经过133轮现场竞价，1号金地集团最终以15.62亿元的价格击败10号金隅嘉业，获得北京大兴区16号地，该项目总用地面积212257平方米，折合楼面地价5664元/平米。

　　7月6日，金地集团再次图谋北京大兴区另一地块大兴区黄村(新城北区2号地)，不过，当天在最后一轮竞价中，保利地产(600048)以16.3亿元的代价，成功狙击此前一直紧随的金地，而保利也以7248.2元/平方米的楼面地价成为该区域的单价“地王”。

    3、2009年6月份70个大中城市房屋销售价格同比涨0.2%

    根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

    热楼市里心态众生相

    政府：

    当然希望房地产市场市场健康稳定发展。

    开发商：

   各类开发商心里打的算盘又各不相同：土地储备丰富且拿地成本低的开发商希望楼市火爆，赚取更多的利润；无地有钱的开发商楼市低迷，能以较低的价格拿到土地。

    消费者：

    刚性需求的消费者希望楼市低迷，能买到质优价廉的房屋；改善性需求的消费者也是这种希望。

    投机者：

    房价快涨，能早些出手，多赚些利润。

    投资者：

    已经出手的投资者希望楼市健康发展，获得稳定投资收益；未出手的投资者希望房价降到合理水平，进入投资的安全区间。

    热楼市下的冷思考

    1、政府方面：房地产业的关联度高，尤其与金融联系紧密，在目前全球金融危机的情况下，当房地产出现少量泡沫的情况下，国家首先会预警，但不会出台实质性的打压政策。预计今年内不会出现针对房地产的打压政策。但不排除一旦出现严重背离人心时，国家仍会不留情面地打压。

    2、开发商不能因楼市转暖就不理性地提价，不要期待超额利润，赚取不该得的利润。要珍惜现在的大好时光，在做好产品上下功夫，在做好服务上多努力，否则，楼市又会回到“冬季”。为了整个行业的健康发展，开发商都应时时保持理性、清醒、警醒。楼市冬季好冷啊！谁愿意回到冬季呢？

    3、请投机者止步。国家经过这几年的楼市调控，已经基本掌握了打压楼市投机者的基本手段：如提高二套首付、二套房贷款利率严格控制。只要从严掌握这些政策，投机者自会止步。

    4、请投资者理性。多一些长期投资的理念，少一些短期投机成分。

    5、消费者：刚性需求者量力而行，不要盲目追高价、贪大房、做房奴；改善性需求者该出手时就出手，见到好的房子不要等。

    总之，楼市健康稳定地发展，符合科学发展观，是政府所倡导的。尽管投机者不高兴，但它是房地产从业人员的共同诉求，符合全体开发商的共同利益，也符合消费者、投资者的根本利益。

    热楼市，大家都要冷思考。为你，为我，为大家。

(作者声明：转载请注明：本文转自赵传先的房地产博客，欲浏览作者更多文章，请点击作者博客：