襄樊六月楼市分析报告

 赵传先

     一、本月房屋存量概况

    本月入网销售项目总数为64个，比上月增加1个，全市商品房供应面积为832007.25平方米，比上月（801347.98平方米）增加30659.27平方米，增量房主要是车库增加近4000平方米，商业约26000平方米，住宅无新增面积。网上供应商品房数量为7493套。

    二、本月房屋成交情况

    本月成交明细如下：

    1、房屋总体成交情况：

     2、住宅成交情况

    3、商业房屋成交情况 

4、车库和写字楼的成交情况

均为0。

三、本月成交特点与分析：

    1、数据分析:1)本月网上成交面积：53743.53平方米；本月成交套数：497套；本月成交均价：3434.96元/平方米，比上月（3532.14元/平方米）下降98元/平方米,下降比例为2.77%。本月成交套均面积108.14平方米，比上月（97.15平方米）增加11平方米。

    成交面积环比下降1298.67平方米，下降比例为2.36%；成交套数环比减少71套，减少比例为12.5%；成交均价环比下降1.77%。

    2)从住宅上来看，成交均价与上月持平（只比上月3233.55元/平方米增加1.48元/平方米）；套均面积107.46平方米/套，与上月（107.47平方米/套）持平。由于存量房主要是三房，三房的成交仍是主流。住宅的成交套数447套，比上月减15套，减少比例为3.25%，住宅成交相对稳定。

    3）商业房屋成交均价大幅下降，从6435.4元/平方米降到5116.86元/平方米,  下降幅度达22.04%。成交面积增加600余平方米，这数据表明襄樊商业房屋的成交令人担忧，加上襄樊商业房存量面积达30多万平方米，其销售压力可想而知。 

    4）从住宅的成交区域上来看，销售排名无任何变化，但各区域的住宅成交面积比变化较大，樊城与襄城的比例由15：1变为5：1，这对襄城来说是一个福音；襄城的成交套数比上月增加23套，增加比例达77%，成交面积增加2834平方米，增幅达87%；襄城的成交均价比上月增加435.68元/平方米，上涨幅度达14.4%。出现这种情况的主要原因不是襄城的楼盘在涨价，而是襄城目前的在售楼盘均为尾盘，所剩房屋多是面积大、单价高的房屋，抬高了成交单价。

    2、在全国楼市一片“涨声”中，襄樊楼市无论在成交面积，还是成交均价上小幅下跌，而在成交套数上下降比例超过一成多，均表现出与全国楼市节奏的“不合拍”，与六月的炎热天气极不相称，也可经看出三线城市的楼市发展大大滞后于一线城市。一线城市所表现出的特点未必会在三线城市马上显现出来，也未必以后一定会显现出来。

    3、出现襄樊楼市逆市而动的原因，本人认为有以下原因：1）主要原因是本月无新开楼盘。由于襄樊楼市本身的成交量小，市场小，当月是否有影响力的楼盘开盘，对整个楼市的影响力较大，各月的成交量不具有稳定性；2）六月以来，天气炎热，进入传统的楼市销售淡季，各售楼部的看房人员减少，一定会影响成交。

    4、不能因为成交面积和成交套数的“双降”就此认为襄樊的楼市就此走下坡路。原因除了上述第二条所述襄樊楼市较小，无新开楼盘外，还有一个原因就是，一个月的暂时下降也说明不了什么问题，尤其在一个三线城市，要用半年的销售量才能说明问题，而且本月的下降仅是小幅下降，这种波动幅度在正常范围之内。

    5、本月成交面积仅下降2.36%，而成交套数却下降12.5%，说明本月成交的房屋多为大户型的存量房，本月的成交均为“去库存化”，而成交量的下降也正是因为市场主要是大户型的房屋所致。

    四、说明

    1、以上数据来自房管局所公布的数据，由于网上备案具有一定的滞后性，因此据此分析所得出的结论不一定准确，仅供参考；

    2、由于网上备案的项目未能全面反映襄樊的成交情况，尤其是襄阳区的成交未反映出来，而该区域的成交量目前是比较高的，其成交均价也远比市区低。因此，若将该因素考虑进去，则襄樊的成交均价会降低8-10% 。  

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