赵传先

一、背景资料

 一）基础数据：

1）据襄樊市统计局提供的资料显示，2008年全市房地产总投资达到46.21亿元,同比增长25.3%，占全社会固定资产投资总额的14%；市房地产开发面积完成298.97万平方米，同比增长13.9%。其中商品房销售面积80.83万平方米，均价为2819元/平方米（引自襄樊晚报2009年4月9日33版）。

    2）保障房数量增加。2009年襄樊市政府拟筹建廉租房3100套，有120亩土地用于保障性住房。

    3）襄樊2009年用于商品房开发的面积为1200亩，2的平均容积率，可盖房屋160万平方米。

    4）襄樊不少单位利用“自留地”或找政府要地进行经济适用房的建设。这些单位无一不是有权有钱的“好单位”。

    二）市场环境：

    1）全球性金融危机仍没见底，经济形势严峻；

    2）全国性市场观望情绪依在；

    3）国家出台一系列政策刺激房地产的消费；

    4）襄樊高端房产的价格降价幅度不大，除丽江柏林的降价幅度较大外，其它楼盘的价格优惠幅度不超过150元/平方米，价格依然坚挺。

    二、分析

    1）襄樊的存量房面积较大。仅2008年的存量房就达110万平方米(在襄樊房地产信息发布平台上,这一数字为660587.38平方米)，按去年的销售速度，在不增加开工面积的前提下，尚须一年多的时间消化库存。市场上事实上还存在2008年之前的库存。这个库存主要是商业地产，且主要集中在邓城大道沿线。

    2）保障房的购房对象虽然不是商品房的目标客户，但保障房力度的加大，会增加百姓对保障房的期待，在客观上延缓老百姓的购房步伐。

    三、预测

    1）2009年的房地产销售形势将比以往任何时候都要严峻，襄樊更不例外；

    2）低价就是襄樊房地产销售取得良好业绩的必要条件；高性价比的房子是房地产开发商取胜的唯一法宝；开发商首要做的工作是降低建房成本，使老百姓能买到物美价廉的住房。

    3）2009年襄樊全年的房地产销售面积将会在2008年基础上增加20%左右，总面积不会超过100万平方米。

    4）大型房地产并购案将在本年度产生，小型房企的日子会更加难过，将逐步淡出襄樊房地产市场。

    （因为统计数字不全，可能会有错误，敬请谅解）