鲁政委：指望开发商主动降价，无异与虎谋皮

   虽然2009年的房价让多数人大跌眼镜，但这种情况其实本来是可以被预料到的。如果我们认同人口结构是房地产价格中长期趋势的主导因素，那么，我国大约要到2030年劳动人口（15-64岁）才能达到峰值。

　　虽然2009年的房价让多数人大跌眼镜，但这种情况其实本来是可以被预料到的。低利率环境和居民未来收入预期的稳定，共同决定了房地产回暖的必然，而人们“追涨杀跌”的行为特征，则构成了后续推波助澜的因素。

　　与2008年以来出现的房地产开发投资增速（花钱速度）持续高于房地产资金来源增速（收钱速度）因而导致房地产开发商资金链紧张不同，2009年以来房地产资金来源增速不仅高于开发投资增速，而且分叉持续扩大，暗示当前房地产开发商资金充裕。在开发商资金充裕的情况，指望其主动降价，无异与虎谋皮！

　　如果我们认同人口结构是房地产价格中长期趋势的主导因素，那么，我国大约要到2030年劳动人口（15-64岁）才能达到峰值。这意味着，我国房地产业还有大约15-20年的黄金发展时期。在此期间，房价虽然可能因为调控政策而跌宕，但总体向上的趋势不会发生改变。

　　如果将日本劳动人口比例达到峰值的前两年与中国目前的情况进行类比。当时（1980年前后）购买的房子，即便是到了房地产泡沫破灭了十年之后的现在，房价依然高于当年的水平。如更极端地，你认为中国所谓的房地产泡沫大约会在五年后破灭，那么，根据日本的路径，大约要在房地产泡沫破灭后的三年，房价才会跌落到当年购买时的水平。这至少意味着，目前入市，见危出逃依然是来得及的。房价未来必定会出现下跌，这一点似乎无疑，但是，却没有人认真考证何时下跌、会跌到什么水平？

青年报

■兴业银行首席经济学家 鲁政委