加载中…关于房地产泡沫的漫谈
(2023-08-07 19:18:49)
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陈思进金融商战杂谈绝情华尔街 |
分类： 金融让谁富有 |
人类历史上第一次房地产泡沫发生在1920年至1926年的美国佛罗里达州。这场危机使著名的麦当劳教父雷·克罗克（Ray
Kroc）失去了地位，也使《伟大的股票制造者》（The Great Stock
Maker）的作者利弗莫尔（Livermore）损失惨重。
在第一次世界大战之前，美国已经是世界的工厂。1913年，其工业产值占世界总产值的三分之一以上，超过了英国、法国、德国和日本等其他工业强国的总和。第一次世界大战也给它带来了催化剂。
美国当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸，据说当时迈阿密只有75000人口，从事房地产业的就高达25000人。
1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。
每一次地产泡沫背后都离不开货币政策推波助澜，钱多了肯定要寻找去处，之前提过，中国房地产的底层逻辑彻底变了。之前，尽管买，因为经济高速发展、收入涨幅惊人（我出国前月收入100上下，在上海都属于中等偏高水平，相当于三十三年后目前上海的至少1.2万），因此，之前哪怕再多的贷款、再高的杠杆买房，没过几年，随着房价猛涨，就等于去杠杆了，毫无压力、更无风险……但现在，收入再像之前那样大幅上涨几无可能，房子存量足够多的同时，新房还在不断增加，以至房价上涨最根本的动力不在，那现在一旦买房的话，哪怕只有四倍杠杆，几百万的贷款，连本带息欠了银行一千多万（这在北京上海稀松平常），那至少20年杠杆都去不掉，更何况，谁能保证未来20年能有稳定的收入，别说不断增长了……底层逻辑变了……
2007年，美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。
房价也是一路攀升，2000年到2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度，2006年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。
因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场，获得资金同时转移了风险，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。
物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。
2008年次贷危机引发的金融海啸至今已近13年，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
在第一次世界大战之前，美国已经是世界的工厂。1913年，其工业产值占世界总产值的三分之一以上，超过了英国、法国、德国和日本等其他工业强国的总和。第一次世界大战也给它带来了催化剂。
美国当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸，据说当时迈阿密只有75000人口，从事房地产业的就高达25000人。
1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。
每一次地产泡沫背后都离不开货币政策推波助澜，钱多了肯定要寻找去处，之前提过，中国房地产的底层逻辑彻底变了。之前，尽管买，因为经济高速发展、收入涨幅惊人（我出国前月收入100上下，在上海都属于中等偏高水平，相当于三十三年后目前上海的至少1.2万），因此，之前哪怕再多的贷款、再高的杠杆买房，没过几年，随着房价猛涨，就等于去杠杆了，毫无压力、更无风险……但现在，收入再像之前那样大幅上涨几无可能，房子存量足够多的同时，新房还在不断增加，以至房价上涨最根本的动力不在，那现在一旦买房的话，哪怕只有四倍杠杆，几百万的贷款，连本带息欠了银行一千多万（这在北京上海稀松平常），那至少20年杠杆都去不掉，更何况，谁能保证未来20年能有稳定的收入，别说不断增长了……底层逻辑变了……
2007年，美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。
房价也是一路攀升，2000年到2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度，2006年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。
因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场，获得资金同时转移了风险，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。
物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。
2008年次贷危机引发的金融海啸至今已近13年，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
所以，没有房价永远上涨不跌的事情，维系家庭财富不光靠国运，也依赖个人的理性判断。
总之，凡泡沫总是会破裂的，这是有经济规律不会随着人们意志而转移。
总之，凡泡沫总是会破裂的，这是有经济规律不会随着人们意志而转移。
（ 思进注：1、我所有的书都渐渐地转为音频（小说改编为广播剧）（独家）上线喜马拉雅，目前，已上线20部（还有4部），多部专辑已进入了收听排行榜TOP100：其中《归·去·来》广播剧最佳，已经进入TOP20、《看懂货币的第一本书》、《生活中的金融常识》、和《能源超限战》进入TOP30……请打开链接订阅收听：http://m.ximalaya.com/gatekeeper/h5-listen-list?albumId=75881160&uid=77781964&shrdv=ae4f15d4-35d6-3aca-9a34-790918c58913&shrh5=android&shrid=189cfe73ee72327&shrdh=1&shrpid=189cfe73ee7717f&srcType=6&subType=1040&srcId=75881160&commandShareId=2414e553d0a4fcc703cca22e
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