重点提示：包含房产税的法定房地产税一定会立法开征，但是在房价上行的阶段不可能推出。等房价跌到谷底，土地卖不掉的时候，反而有可能出台房产税，这并不是普通居民尤其是无房者想要的，但却是符合财政需要的。

作者 | 复利研究院院长老陈

来源 | 复利研究院

转自 | 德林社

西方哲学中有一个故事，行路之人带着一头驴子，走着走着，驴子感觉到前面的路太远，自己太累了不肯往前走。

情急之下，主人想出在驴子的面前挂一根胡萝卜，驴子看到胡萝卜，便会想吃，然后就会继续向前走了。

现在，对不少人来说房地产税就是那根胡萝卜……

1、房地产税的风又吹了

最近，房地产税的风又被吹起来了。

类似的消息不知道传了多久，哪一方都有过表态，人大、财政、税务、住建部，但是大多都是了无音讯。

不过这一次好一点的是，提到了“房地产税改试点”，这就意味着有可能在几个房价最热的城市先来个试点，这样压力就小多了。

不过即使真的出台了，这个所谓的“楼市大杀器”的效果也不会是很多人想的那个样子，现在正好聊聊这个全民关注的问题。

先说观点：

第一，房地产税是一定会征收的，这是是社会前进的大方向，欧美发达国家均实行房产税制度，所以中国未来也一定会全面推行房地产税制度。

第二，房地产税短期会对房价产生负面影响，但是长期来看，房地产税对房价起不到决定作用，房价更不可能会因为房地产税而崩溃（思进注：不敢苟同）。

文章开始之前，解释两个最重要的概念：房地产税和房产税。

房地产税，指的是针对房屋和土地所征收的所有相关税收，其实只是一个汉语词汇，目前并没有这个法定税种。

从上图可以清楚地看到，房地产税，包含了一套普通商品住宅从取得土地，建成到最终流通交易的几乎所有税种，数目之多，琳琅满目。

房产税：只是针对房屋所征收的一种保有持续税种。

由上图也可以得知，房产税仅仅只是房地产众多税种中的一种而已。

换句话说，房地产税目前仅仅只是一个概念，一个词语，也许将来会成为法律条文，但是目前，用官方的话来说，正在推进中。

广泛意义上的房地产税已经开征，只是包含房产税的法定意义上的房地产税还没有开征而已。

其中这块硬骨头最难啃的地方就是，房产税该如何征收？

2011年，房产税迈出了重大的一步——对居民住宅进行征收。当时，选定了两个试点的城市：上海和重庆。

这两个城市试点的方案都是以年计征，但是，征收的方向不太一样。

简单点说，就是重庆对于贵价的房源收税，目的在于抑制高档住房消费，而上海针对超额的房子征税，目的在于抑制投资投机需求。

当然，因为是试点，税率都不算太高，免税面积也大，算下来，一年的税费绝大部分都在交易价格的1%以下，甚至更低。

免税多，税率又低，所以很多人几乎感觉不到房产税的存在，事实上，也就跟没征差不多。

不过，这样足够让很多人兴奋的了，这两个城市试点之后，房产税试点扩容一度成了热点话题。

然后，就没有然后了……

从2011年至今，几乎每年的两会上，房地产税都是保留项目，不是在“改革”，就是在“推进”的路上。

关于这个房地产税难以开征的问题，还有另外一个很好的佐证，证明到底有多难：

2005年的时候，财政部的肖副部长，曾经公开表态称：

中国开征房地产税已成定局。

当时，如此重磅的官方表态，着实让不少无房者兴奋，让不少炒房者心惊胆战。

但是，凡事就怕但是。

如今16年过去了，斗转星移，物是人非，房地产税依然还在原地踏步。

什么叫稳妥推进？

这就叫稳妥推进！

对此，其实大家都心知肚明，甚至早就预料到了，有才的小伙伴甚至还发明了“译文”：

李白说：蜀道难，难于上青天。

我说：开征房产税难，比过蜀道还难！

不过两难倒有一个共同点，蜀道难是因为地方难走，开征房地产税难，是因为地方难动。

2、房产税难在哪？

开征房产税，究其根本，到底难在哪？

一句话，开征房产税短期会影响房价，进一步影响地方收入，银行信贷，六个钱包家庭的幸福感。

开征房产税短期内会影响房价，这是毋庸置疑的。

如果我们把城市比作股票就很好理解了。

北京等大城市的住房出租回报率大概是1.5%左右，而贷款利率是5%左右。

也就是1000万买入的房子，每年要交50万的利息给银行，而租金收益只有15万（这么亏本的生意之所以有人愿意，就是为了等着房价上涨）。

而1.5%的收益率，代表的是70倍的市盈率，也就是70年可以回本，这已经是属于极大的泡沫了，15年股灾的时候也就这个市盈率吧。

如果这个时候征收1%的房产税，也就是每年收10万元的税会发生什么事情？

那么如果是房东自己承担这10万的房产税，租金收益会锐减为5万元，也就是200年回本。

也就是说，这座城市的市盈率已经远远超过极限，即使之前等待房价上涨的很多人也会选择用脚投票，出售房产，离开这座城市（别说什么刚需，你让他交一年几万的税，你就会发现很多人都不是刚需了）。

大家一起出售，短期肯定会对一座城市的房价出现影响，用膝盖都可以想出来。

对于这种情况，地方目前是完全不能接受的。

先来两张图：

 

在市场经济里，效率高于生命，简单说谁拿钱最多，谁干起事来就最有动力。

所以这么多年来，最有动力推动房价上涨的到底是谁，你也应该知道了。

同样，最大的阻力其实也来源于这里。

但是，其实这也是没有办法的事情。

1994年我国进行了“分税制”改革。

“分税制”重新划分了中央和地方的财权和事权，并且进行了税制改革。

总的来说，财权上收，事权下放。

改革之后，造成的后果之一，就是中央税收收入多，但支出并不高，地方的税收收入比较少，但支出增幅明显。

2013年以后，本属地方征收的营业税，又改成了归中央征收的增值税，地方的财权更少了。

赚钱的渠道不加多，花钱的渠道不加少。

地方感到鸭梨山大，于是只能想别的招，而对于绝大多数一穷二白的地方，土地是唯一的资源。

想来钱，只能从土地上想办法，于是土地财政就来了。

具体结果，就演变成了最后看到的这张图：

事情如何走到目前的状态已经不重要了，重要的是现状已经如此了。

想征房产税可以，上面三张图展示的问题必须解决掉，否则地方这一关根本走不动。

不仅仅是地方，银行业对于房价受影响也完全不能接受。

去年12月，银保监会主席曾经表态：

房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

灰犀牛是真的，房地产和银行业深度关联也是真的，目前中国各大银行的最优质的贷款多数都是房贷，占比甚至可达五成以上。

甚至可以理解成，银行业与房地产业一荣俱荣，一损俱损。

至于六个钱包买房的购房者对于房价受影响，则是完全不能接受。

在财富消失这个问题上，中国房民和股民的受挫能力根本不在一个量级上。

打砸售楼处的问题几乎在各地都出现过，但是很少听说有砸证券营业部的。

这些用一辈子的血汗钱，六个钱包都掏空了的买房人，财富瞬间就被人间蒸发，他们会心甘情愿吗？

一旦出现这种情况，他们会采取什么过激行为，恐怕影响都已经不仅仅是经济方面了。

所以难吗？

真难，开征房产税就像是：

在瓷器店里抓一堆老鼠，老鼠必须抓到还不能打碎一件瓷器。

于是就变成了，“搁置争议，留待后人解决”。

具体表现就是，2011年上海、重庆试点后，10年未进一步。

3、房价不涨的时候，才会开征房产税

不过再难，房地产税也是大势所趋，是未来一定会实施的。

那这个未来到底是什么时候呢？

首先，如果全面开征房产税，其税收要达到或者超过土地出让金收入，这个是必备的前提条件。

要想让地方不卖地，唯一的办法就是帮助地方寻找新的收入来源。

更重要的是，土地财政这条路想走，也走不了多久了。

中国的常住人口城市化率已经超过60%，美国的人口城市化率也只有80%，这条路还能走多久，各方心里都有个数。

再来看一下中美税负结构图：

从上图的税负结构来看，中国的税收，90%来自向企业收的间接税，10%来自向居民个人收的直接税。

从全球来看，个人税收占比成为大头，是全球趋势。

可向居民征税也有个难题，穷人你再怎么征，也征收不了多少钱；可你向富人征税吧，人家就连国籍都换了。

所以算来算去，针对没长脚跑不了的不动产征税最为可行。

所以房地产税时一定要征收，时间问题而已。

房地产税推出后，房价会不会降？

这个问题我想是所有人最关心的问题。

答案是短期会降，长期看人口和货币。

短期来看，房地产税的推出，短期会直接影响房价。

道理很简单，这一政策，具有强烈的心理利空效应（让大家感觉房价会跌，失去信心），导致想买房的开始观望，要卖房的加紧出手。

至于长期，你看了各国的房价走势之后会发现，其实所有征收房地产税的地方，房价都在往上走。

看看美国50年来房价趋势图：

道理其实很简单，全球都在放水，而地球只有一个，只要央行的水龙头还开着，那么几乎全球的每一寸土地都会涨价。

除非人类消失，或者人类经济消失了，否则不管用什么手段，以货币计价的土地的价格一定是往上走，土地上面的房子的价格也一定是往上走。

中国的问题在哪？

并不是房价上行本身，而是房价上行的速度太快。

真正要控制的并不是房价运行的方向，而是房价运行的加速度。

还有一点要明确，房地产税的主要目的不是控制房价。

如果要控制房价，有的是立竿见影的招。最简单粗暴的一个：

行政命令房价不许上涨（别说不可能，之前就有行政命令不许房企降价）

所以出台房地产税，一定不能是在房价高位，而应该是在房价低位或者是房价横盘的时候，这时候大规模增量已经结束，该瞄准存量了。

等房价跌到谷底，土地卖不掉的时候，反而有可能出台房产税，这并不是普通居民尤其是无房者想要的，但却是符合财政需要的。

综上，包含房产税的法定房地产税一定会立法开征，但是在房价上行的阶段不可能推出，推出之后，在短暂影响房价之后，长期来看，并不能决定房价走势。 

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