新世纪以来，中国最大的通货膨胀，其实发生在消费者物价指数统计范围以外的房地产市场。这些年来，在缺乏成熟投资消化渠道的情况下，海量超发货币持续涌入房地产业。尽管极大地改善了人民的居住条件，但在货币供给下，掀起了一波又一波的投机热潮，不断推高房价，竞逐巨额利润，过度征地开发，以无与伦比的狂热驱动国民经济畸形增长，房价一路狂飙又进一步带动了货币增发，如此形成了一场“追尾”式循环发展的金融泡沫游戏。

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（接上）该报告还称称：2010年中国全国家庭净总资产值69.1万亿美元，美国全国家庭净总资产值57.1万亿美元；中国城市户口家庭的平均资产达到247万元。

    如此高的自有住房拥有率一旦被误读，被当作住房保障的指标来解读，将是件很可怕的事。

    2011年的第六次全国人口普查显示，中国平均每个家庭户的人口为3.10人，亦即由父母及未婚子女两代人组成的“核心家庭”占绝大多数。就是说，大批现在最热衷于购房的年轻待婚人群是算在有房户口里的，这正是自有住房拥有率奇高的原因所在。而同样是2011年的数据，全美“核心家庭”所占比率仅为19%。因此，审视中国的自有住房拥有率，必须考虑家庭结构这一“核心”要素，否则，就失去了意义。

    统观世界各国自有住房拥有率的水平，可见越发达的地方越低，越穷困的地方越高。究其原因，发达国家的住房供应充足，买房和租房都比较容易；社会迁徙自由，人才流动机制畅通；人们为了顺应不同的发展倾向，实现人生价值和享受生活，不愿意为一套固定的房子所累；不像国人多以拥有自有住房作为成婚必要条件，或宁可放弃生活质量为之奋斗终生。

    政府在公租房建设和供应方面的缺陷也加剧了国人对自有住房的渴求。到目前为止，还没有一个城市在公租房建设和供应上能够做到有效满足、足量供应。甚至连生活在城市的常住人口，也很难得到一套可以替代自有住房的公租房。

    该报告关于家庭总资产的数据说明了什么？目前中国房产占家庭总资产的比例达到71%，而美国则只为32%。也就是说国人总资产中七成以上是房产，财富价值很大程度上来自当前不胜高企的房产估值，以至一个人均GDP不到美国人均GDP的1/10的国家，其家庭净总资产值超过了美国21%。

    这种算法忽略了一个基本事实：对于拥屋栖身的业主而言，房子不卖，增值的利益根本无从体现；大多数普通早期购房者的赚头只是无法兑现的纸上富贵。

    对于广大中等收入、中低收入、低收入这三类群体来说，房价持续快速上涨，使他们越来越被边缘化，生活幸福指标越来越低。

    据估计，现在投机客和开发商手中掌握的存量房和空置房，已超过国内生产总值的100%。有些人手上竟然有十几套、几十套，甚至成百上千套房子。空置率估计已逾30%，产能超过了实际需要的两倍。

    一般来说，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。

    2011年新屋供应量达到33亿平方米左右。估计2012年的在建面积已经达到100多亿平方米。

    如果继续保持年供应量33亿平方米，按每套100平方米计，年供3 300万套，5年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳 4.95亿人，超过了目前城市户籍人口总数，也大于农民工流动人口的总和2.5亿，既远过于80后、90后、00后和10后的总和，也远过于未来20年的城市人口增量。但是，对于新生一代，以及需要换房的人群，还有为建造城市华厦劳苦功高、常居底层的农民工，有多少人能负担得起时下的房价呢？

    中国社科院发布“2011年房地产蓝皮书”称，从全国来看，近几年中国城市化速度已经开始下降，新增家庭数量的峰值已于近年完成，每年带来的住房需求正在减少，所谓刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。从2008年开始，城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。与此同时，房地产投机未得到有效抑制；房地产税费制度不合理，单方面提高了土地与商品房的成本，助长了囤房囤地，造成了房地产资源的闲置和浪费。

    在这种供需结构现状下，房价之所以能够居高不下，原先公众一直认为，私人房地产商和投机客是哄抬房价的罪魁祸首，如今矛头指向了政府和国企。究其根源，则是一系列制度因素和市场条件共同作用下的必然结果。

    一个重要的原因是土地被垄断了。

    中国土地为国家所有制，地方政府拥有土地实际垄断权力。在追求GDP政绩，以及快速创收的驱动作用下，地方政府通过高价拍卖土地，致使土地资本化率越来越高。2009年全国土地出让收入达到1.4万亿元，2010年则达到2.9万亿元，而2011更达到了惊人的3.3万亿，占地方政府财政收入的70%以上。土地升值是地方融资平台运作的前提，房价拉动地价，地价又推高房价。（待续）

写于2013年底

（思进注：除注明作者之外，所有文章皆为思进原创……）