新世纪以来，中国最大的通货膨胀，其实发生在消费者物价指数统计范围以外的房地产市场。这些年来，在缺乏成熟投资消化渠道的情况下，海量超发货币持续涌入房地产业。尽管极大地改善了人民的居住条件，但在货币供给下，掀起了一波又一波的投机热潮，不断推高房价，竞逐巨额利润，过度征地开发，以无与伦比的狂热驱动国民经济畸形增长，房价一路狂飙又进一步带动了货币增发，如此形成了一场“追尾”式循环发展的金融泡沫游戏。

房价上涨速度最快的几个时段，基本上就是外汇储备伴随M2激增的2002－2003、2006－2007、2009－2010以及2012-2013年。

根据2012年11月中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的样本调查数据，全国100个城市新建住宅平均价格为8791（元/平方米）。从高到低前十五名为：1.深圳：25 906，2.北京:23 500，3.上海：23 234，4.杭州：20 194，5.三亚：18 300，6.温州 ：15 777，7.广州：15 628，8宁波：13 305，9.福州：13 125，10.厦门：12 480，11.南京：12 187，12.大连：11 579，第13名：天津11 571，14.苏州：11 003，15.绍兴：10 952。当下深圳、北京和上海等地每平方米房价均值超过居民平均月工资的5倍。

现在中国房价究竟高到了什么程度，可用房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)作一考察。

    房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8～5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3～6之间。比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。

对比中国的情况，截至2008年3月，平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，已经远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭需要30多年的储蓄才能购买一套住宅。

2012年3月22日，清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调研结果推算，中国城镇房价收入比已进一步提高到了12.07；一线城市房价收入比高达25.25，意味着一个普通家庭平均需要七八十年的储蓄才能购买一套住宅。作为对照，伦敦房价收入比6.9，首尔为7.7，纽约为7.9，悉尼为8.5。可见相比其他国际大城市，中国房价高到离谱。

有人根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。得出北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。对照上述大城市当前的房价，哪怕下降一大半，仍远高于“合理房价”，一般工薪阶层还是买不起。因此，今天中国追逐自有房产的普通人群，自嘲、互嘲为痛苦煎熬着的“房奴”。

那么，是什么人能够承担越来越高昂的房价呢？通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析，可以看出，贫富差距过大，富人集中了过多财富，可以不在乎房价，并且拉高房价从中得利。

中国第一波房贷高潮，大体上发生在20世纪开始到2003年前后，当时房价和租售比都相对合理，正常出租所得应能补偿月供，而且收入的持续上涨使得在购房者压力不致过大。那时的住房贷款期限以10～15年居多，如今10年即将过去，“首代房奴”即将“翻身得解放”，他们中的绝大多数已经提前还完贷款，进入无债一身轻的状态，也享受到了资产爆炸式增长带来的财富，无疑是中国最幸运的“房奴”。

    2003年开始房价加速上涨，此时先富起来的“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8；他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力，成为这此后快速推高商品房交易边际价格的主要人群。目前这部分人群的居住需求已经得到了基本满足，转化成了投机囤积房地产的主力。（待续）

写于2013年底

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