文/陈思进

这是在悟空问答之中，悟空小秘书邀请我回答的一个问题，恰好最近好些网友反复不断地问询类似问题，如：疫情过后，房地产形势将会如何？

在此索性撰文详谈，一并答复吧。

首先要说的是，长久关注我的网友都知道，我从不预测中国房价的具体走势。因为，中国楼市显然不是一个有效市场。

什么是有效市场呢？有效市场假说（Efficient-market hypothesis，缩写为EMH），是由尤金·法马（Eugene Fama）于1970年提出的一个经济学说，是金融学中最重要的七个理念之一。有效市场的定义是：如果在一个金融市场之中，价格完全反映了所有可以获得的信息，这样的市场被称为有效市场。

因此，除了上帝或决策者，谁都无法准确预测中国房价的具体走势。而我对于房市的观点是一以贯之的，从多年前开始，我就反复警示，持续过热的楼市将绑架实体经济，并总是与金融危机如影随形（这是金融常识，可以百度“高房价七宗罪 陈思进”查询）。

之前，我在回复悟空问答《高房价，真的会压倒年轻人吗？（https://www.wukong.com/answer/6794429352680358158/）》，曾借用过知乎上的一个热帖——《房价让现在的年轻人有多绝望》来回应的：

“当代中国年轻人不会绝望，相反，他们会生活得越来越好，因为他们正在慢慢学会不买房，不生小孩，不赡养老人，消费主义，及时行乐，极端利己主义，唯利是图。当你背负了不能承受的责任和‘应该’，抛弃掉后自己就能生活得很好，你会怎么选？恕我直言，中国的年轻人永远不可能被高房价毀掉，被高房价毁掉的只能是中国本身。房价出现恐慌性抛售的苗头，ZF尚能干预。而年轻人的梦想如果岀现恐慌性抛售，整个民族的潜力都会直接跌停……”

这好似从另一个角度呼应了我对楼市的观点，请先参阅。

不过，鉴于好些网友的反复问询：疫情过后，房地产形势将会如何？估计他们还是希望我能对房价的走势做些判断。那就让我们从基本面来分析一下：

首先，从政策层面来看，“房住不炒”、“因城施策”、“分类调控”，依然将是政策的主基调，“六稳”的经济政策也不会变，在这样的政策大框架下，各地方政府将会借“因城施策”之名出台房地产刺激政策，比如降低首付比例、人才购房补贴、房贷利率降低等，而从全国的情况来看，不太可能出台大规模统一的房地产刺激政策。

尽管今年的降准有可能还会推出至少两次，但将是定向降准，相信释放出来的资金涌入房市的可能性不大；

其次，从市场层面分析，由于恒大打响了大幅降价第一枪，并开通了线上看房，可以预计，近阶段降价促销将会成为绝大多数开发商“自救”的必选项，不排除出现30%以上降幅的项目。不过，即便是大幅降价，市场成交也不会大幅增加。毕竟，疫情对我们所造成的影响不仅仅体现在经济方面，更多的是心理层面，如对未来的预期。

据《中国证券报》的最新报道，2月以来，全国10余个城市二手房销量同比下降逾八成。虽然在部分城市需求端政策逐步发酵影响下，二手房市场活跃度有望提升，但第一季度料量价齐跌。

因此，从房价层面来看，至少在今年，国内多数城市的房价将大概率出现下跌，而与空置房屋有无6500万套，空置率有无达到21%没有直接的关系。

最近，有些财经专家建议在一线城市“漂”的租房人群买房，说什么在疫情之中，至少有个“家”为宜。不得不说，这在逻辑上是不通的！

1、事实上，一线城市的刚需（必须买+买得起）能买房的早买了。如果买不起，而非要买的话，意味着将担负重债！

2、接着第1点，在疫情严重的当下是最容易失业的，一旦没有了工作，请问将如何还贷？！

3、在疫情尚未过去的情况下，除了“肉身”非得返回一线城市上班的服务从业人员，一般白领办公室工作的人，可以暂时守在老家working from home，这与回到一线城市有何区别？

4、再从金融角度而言，房子是流动性最差的资产，恰恰在灾难、危机之时是最难变现的！一旦失去工作，无法继续还贷，变现将非常困难，这从最近国内十大城市在春节假期间，二手房零成交便可略见端倪！（注：一般情况下，春节恰恰是返乡置业的大好时机……）

很显然，在如此之重的疫情当下，继续忽悠大家借钱买房子，想必是不恰当的！

总之，一个多月来的居家抗疫（可能还将继续下去），让很多人真正明白了健康才是最重要的，而购买房子这样的物质追求，应该退居其次再其次了……

最后，回到问题的本身再强调一下，从房价层面看，无论空置房屋有无6500万套，空置率有无达到21%，至少在今年，国内多数城市的房价将大概率出现下跌。

拭目以待吧！

（提示：本文仅代表该作者观点，投资有风险，入市须谨慎，不构成任何具体投资建议）