来源：蓝白观楼市

研究楼市，最怕的是只靠主观感觉，不看客观数据，比如，现在多少人还把所谓国人的买房习惯挂在嘴边，动不动就是几千年的置业理念传承，十年前的房地产没人理会，那时候难道国人没有买房的习惯吗？

再比如，将2016-2017各地房价上涨视为必然，总以为这种短期波动，会持续数年甚至十数年。

之所以走进这样的误区，是因为很多人无视近几年房价大涨的几个前提，包括棚改货币化、农民进城、返乡置业、购房者盲目增加杠杆等因素，尤其是诸多短期消费贷流入楼市，“借短贷长”、“借新还旧”成为拉动房价的主要力量。

好在这种现象已经得到遏制，房产研究机构克而瑞日前发布了一个数据，统计从2015年2月份到2019年2月份的贷款数据，当月新增贷款占比基本都维持在10%-20%的增速，但从2018年10月开始，这个比例迅速下跌，如今跌幅已经达到了40%！

什么意思呢？也就是说，消费贷的占比，4年来首次跌幅接近40%，作为衡量楼市投机情绪的最关键关键指标，4年来首次发出大跌信号，也为未来的房价指明了方向。

首先，过去房价上涨的根本推动力量是杠杆，尤其是一二线城市，因为总价较高，不少人都依靠零首付甚至低首付买房，信贷环境也很宽松。

数据显示，我国居民杠杆率十年间上涨幅度达30%以上，大量的投机客依靠高杠杆实现买房梦，明知这样做风险很大，依然不惜背负高昂的月供，本质上是想赌房价再涨一波后套现立场。

然而，现在的楼市，既没有短期贷款流入的风险，更没有轻易将房产变现的环境，房价就不可能再复制过去几年的上涨轨迹。

其次，为什么唯独直到2019年，才发出了这个信号？原因很简单，人们买房置业的理念已经变了，金融投机品的属性逐渐在消退，各地的调控政策也很明确，落户和购房门槛可以松动，但核心的限购、限售、限贷等政策不会有大的变动，这就决定了未来房价会以稳为主。

去年以来，不少城市出现了所谓的“断供潮”，广深等地在1-2月份法拍房增加数量甚至超过了2018全年，虽然增幅比较大，但深究起来，其中大部分都是之前依靠短期贷款置业的群体。

他们依靠各种借款手段强行买房，在不断上浮的利率压力、二手房越来越长的成交周期影响下，不得不选择弃房断供，这也给了我们一个警示，只有从自身的居住需求出发，量力而行，投机情绪才能消退，楼市才能维持稳定。

【陈思进作品】

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