最近，在瑞银发布的报告中，加拿大多伦多超过房价极高的纽约、伦敦和香港，成为这个世界上房地产市场泡沫最大的城市，其榜单前三名为加拿大多伦多、斯德哥尔摩和慕尼黑。

    好些网友问：为何中国一线城市楼市不在瑞银榜单？

    为何？因为我多年前就说过了，用泡沫早已无法形容中国一线城市的楼市了！

    我目前就在多伦多定居。多伦多人的平均收入每月5000以上，多伦多的平均房价70多万，就被瑞银评为全球泡沫楼市第一；而中国一线城市的平均月收入算一万吧（不考虑汇率，按1：1计算），那北京上海深圳的房价就算500万一套（事实上还远不止），按照房价收入比超过多伦多3、4倍！

    这就好似胖子称体重，那个秤最高到500斤，想一下，一个2000斤的胖子怎么称？也就是说，让瑞银怎样评估？

    而瑞银话音刚落，今年下半年多伦多房价便开始急转直下。目前，多伦多所有房屋平均价格为72万加元，较4月份的峰值暴跌31%；大多伦多地区的房屋销量同比更下降35%。按照这个标准，多伦多房价已然大逆转，已进入了熊市。

    那么，多伦多的房地产怎么会出现大逆转行情呢？

    一方面，为了给疯狂的市场降温，多伦多所在的安大略省政府在4月20日出台了一系列措施。其中最引人注目的一项措施是对非居民外国投机者征收15%的房屋转让税。要知道房价出现飙升主要是受到投机资金的影响。

    另一方面，加拿大央行开始加息，在提高购房者成本的同时，也给楼市上涨的预期降了温。在7月份，加拿大央行将隔夜目标利率提高了0.25个百分点。预计在12月还要加息一次，以配合美联储届时可能的加息。

    实际上，今年上半年之前，加拿大房价之所以会上涨，主要是由外国买家（以中国买家为主）造成的。根据加拿大权威机构数据，去年大约有8000位百万富翁移居加拿大，其中中国移民喜欢多伦多。而过低的利率，又促使更多的炒房者开始追加对加拿大房地产的投资，多伦多、温哥华等城市就成为房价上涨的重灾区了。

    全球最大楼市泡沫多伦多房价跌入“熊市”带来什么启示呢？

​    首先，多伦多房产成交量和房价出现双双大跌，恰好说明了，如果脱离了当地居民购买力的有效支撑，那么房地产业就算表面兴旺发达，也会暗藏危机。事实上，房子应该是给人住的，绝不能用来炒作的。一旦房地产披上金融外衣，那么它的波动率会大幅增加。所以，金融降杠杆，以及房地产回归理性很重要；

    其次，任何国家的房价之所以会上涨，过低的利率水平乃是主要元凶。无论是上世纪90年代初的日本，还是现在加拿大的多伦多，都是政府抬高房贷利率，使得房价出现了大逆转。而且从目前来看，由于美联储宣布货币收紧，加元又与美元挂钩，加拿大房地产调整期才刚刚开始。

    多伦多房价今年上半年涨幅稳居世界第一，而受到政策调控影响，在最近三个月里却出现大逆转。这既说明了投机性炒房是房地产大起落的罪魁，自住购房才是楼市稳定器。也印证了房贷利率的调整，对房价的影响是十分明显，过低利率，则有助于吸引炒房者。更透出了，全球炒房暴利时代已接近尾声，未来能给炒房者带来暴利的城市和地区将会越来越少。

    总之，房地产投机炒作赚取暴利的时代已经过去。之前有人炒房赚了钱，那只能说明是过去，而不代表你进入楼市炒房也能够赚到钱。从目前情况看，全球各大经济体，都对投机炒房行为深恶痛绝，这不仅会影响到当地民众的购房置业，也会给这些国家的经济带来危害！
 

【陈思进作品介绍】

1、在蜻蜓FM推出“陈思进电台”，已开《十分钟读懂财经新闻》、《思进看世界》、《心机—绝情华尔街》、《时评》等专辑（http://url.cn/46mTiry）；

2、长篇小说《归·去·来》命运三部曲第一部新鲜出炉（亚马逊：http://url.cn/46sGfqs；当当：http://url.cn/47hnML8）；

3、超级畅销书《这么慢，那么美》姊妹篇《那么远、这么近》新鲜出炉（出版社天猫店：http://url.cn/47iyY0F（签章版）；亚马逊：http://url.cn/47rnT3d）；

4、跨国金融商战长篇小说《心机》全新再版《绝情华尔街》（正在影视改编，当当：http://url.cn/2LEbtsC；亚马逊：http://url.cn/29ZAQZV；京东：http://url.cn/27lEpUd）

５、唯一的公众号：陈思进说（chensijinshuo）