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美国楼市恐将引来新的危机
(2016-05-01 05:17:15)
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陈思进金融绝情华尔街商战杂谈 |
文/陈思进
4月14日，美国《纽约邮报》发表文章认为，美国总统奥巴马离开白宫办公室的时候，将会为这个国家留下一个非常独特的礼物——又一场房地产危机。
因为“奥巴马政府已经竭尽所能，将这个国家推到了又一场抵押贷款灾难的边缘……压迫着抵押放款商，把钱贷给那些信用记录不可靠的人，为又一次房地产市场崩盘埋下了伏笔。”
回顾上世纪90年代，克林顿政府积极推动监管机构行动起来，促使贷款机构将过去不够资格申请房贷的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔，全都优先列入贷款对象的范围。
那个时期，全球的目光被美国的经济和就业机会所吸引，来自南亚、拉丁美洲和东欧等地的新移民，包括合法、非法的移民，以每年超过50万的人数涌向美国这个所谓的“大熔炉”。新来的家庭需要房子安家，因此美国每4栋新屋就有一栋是为新移民建造的。
面对如此强劲的房屋需求，新屋的开工量大幅增加。再加上美国的就业市场前景一片光明，比美国历史上任何时候都要好。美国家庭平均年收入加倍增加，失业率从20世纪80年代的7.5%下降都1995年的5.5%，到了90年代末，失业率更是降到二战结束以来4%的最低点。
2003年7月4日，这一天是美国的国庆节。当时房贷固定利率接近5%，浮动利率下降到4%，就业市场经过“911”恐怖袭击之后又重新恢复，此时美国入侵伊拉克的战争似乎胜利在握。美联储将联邦基金利率调低至1%，这是美联储直接控制的利率，但是如此低的利率也是自二战结束以来从未有过的。同时，当时已然出现的美国楼市的泡沫开始迅速膨胀，直到2007年破灭。
12、3年过去了，当前那一幕相似的又出现了，所谓即视感（Déjà
vu）……
美国又将可能遭遇巨大的房地产泡沫的破灭，美国货币监理署最近发出警告称，抵押贷款标准已经下滑，反映了“与2007年金融危机前颇为相似的若干趋势”，当经济和房地产价格再度下滑的时候，许多房屋贷款就会变成坏账，一切犹如上次的危机一样，而其潜在的破坏力可能比2007年更厉害。
此外，根据3月28日公布的美国房价指数报告显示，从2015年1月至今，美国的房价指数S＆P
/
Case-Shiller上涨了5.7%，比去年12月份的高涨幅5.6%更进一步上涨。也就是说，目前美国的房地产市场正在加速上涨，有限的房屋供应将使房价开始脱离一些购房者的可接受范围——已然超出了25%～60%的市场可支撑价格。意味着对首次购房者和低收入家庭来说，买房将越来越变得遥不可及。
由于房价太高了，真正需要住房的潜在买家无法承受高房价，房市反被投机资本支撑着。如果在“较长的一段时间内”，那些“刚需”购房者没有购买能力，按照市场的供求规律，房价就将“恢复”到他们每月能够支付的平均值，大约低于目前房价的20%～40%。
如果2007年的次贷危机是一个已知的大泡沫（房价比市场高出20%），那么今天的房价依据不同地区高出20%，而家庭平均收入又少了5%～10%
，这不是一个更大的泡沫吗？
顺便提一下同在北美，美国的邻居加拿大来说吧，直到2013年卡尔加里仍然与温哥华和多伦多，被称为是加拿大三大房地产火热的城市。但是，现在温哥华和多伦多的房地产市场依然火热，可用房价疯狂上涨来形容，而卡尔加里的房地产市场从去年开始已经进入冬天，已经大跌将近20%，对加拿大的楼市敲响了警钟。
而温哥华和多伦多的高房价因为新移民，尤其是中国大陆的新移民在支撑，目前和北上深相比，温哥华和多伦多的房价看似便宜，20多年来不像港台，大陆的房价没有像样的调整过，以致在大陆移民的心里形成了房价是不可能跌的假象，所以移民加拿大之后，在温哥华和多伦多拼命地投机炒房。
此外，中国一季度GDP增长6.7%，虽低于去年第四季度的6.8%，在全球不景气之中，算是非常不错了，而且体量大了，实属不易。不过仔细一看，一季度房屋新开工面积大于销售面积，到季未库存还同比增加了13.1%！说好的“去库存”呢，看来仍然靠着房地产拉动的增长，这种被房地产绑架的经济模式越来越令人担忧了！
最后再提一句，事实上，对于绝大多数人来说，房子只是一种由巨额债务伪装成的，看似安全的资产……
2016年04月25日
（注：1、跨国金融商战长篇小说《心机》全新再版《绝情华尔街》（正在影视改编，当当：http://url.cn/2LEbtsC；亚马逊：http://url.cn/29ZAQZV；京东：http://url.cn/27lEpUd）；2、《思进看世界》系列第一部即将出版；3、长篇小说《我们的时代》（暂名）三部曲第一部即将出版）
（注：1、跨国金融商战长篇小说《心机》全新再版《绝情华尔街》（正在影视改编，当当：http://url.cn/2LEbtsC；亚马逊：http://url.cn/29ZAQZV；京东：http://url.cn/27lEpUd）；2、《思进看世界》系列第一部即将出版；3、长篇小说《我们的时代》（暂名）三部曲第一部即将出版）
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