看各国政府如何根据经济发展现状对民生住房采取不同策略

2014年6月，北京第一个自住房项目进行公开摇号，自住房的价格一般在人民币每平方米二万元上下，远低于同地段的商品住房，一批收入尚不足以购买商品房的民众借由这样的方式离安居梦又近了一步。居者有其屋，在世界上任何一个角落，可以说都是百姓的基本需求，也是基本人权保障的内容之一，因此，各国政府都依据本国的社会经济发展模式和现状对解决本国民众的住房采取了不同的政策措施。

说到住房，对于普通民众来说，最直观的指标就是房价。欧洲大多数国家这些年来房价保持了相对的稳定，那么他们是怎么做到的呢？还是让我们先把目光拉回到二战之后那段满目疮痍、百废待兴的年代。那时，欧洲大多数国家的城市被毁严重，多数国家都采取了政府集中大量建房的政策。中国社会科学院欧洲研究所田德文研究员介绍说：“英国当时集中建房，百姓可以用非常低的租金入住。”

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中国社会科学院研究员田德文

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英国：二战后政府集中建房，之后有较低的价格出售给民众。对于低收入群体由以低廉租金提供住房保障，并对房屋租金通过税收等手段进行调控。

英国当时大量建房，这些房屋也基本上属于国有。而在德国，当时则是由政府、公共组织和私营机构一起来出资建房，并且以低廉的价格出租给民众。著名经济评论家陈思进说：“德国许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房。租房市场受到政府的严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，因此，租房绝对是一种很舒适的选择。”

这样的一些措施保证了在那个民生凋蔽的时代，大多数普通百姓能有一处遮风挡雨的地方。随着经济的发展，市场在住宅建设领域中发挥着越来越重要的作用。各国在住房保障制度上开始走向不同的方向，但其中对于低收入者的保障却不约而同地成为政策制定的重中之重。田德文说：“英国实行私有化，低价出售给百姓，如果买不起，政府可以提供贷款，如果还不行的，还可以继续租。”

想购买，政府提供贷款，买不起还可以接着租，英国通过这样的办法在住房改革中为民众提供了多种选择。而在德国则呈现出另外一种景象。田德文说：“英法等国公有住房多，即使是非公有制住房政府也可以进行调控，因为住宅本身的属性，由于土地的原因就带有公胡的成份。通过房产税、租赁税和租赁限价，这些国家保持了租房市场的长期稳定。而德国是不允许房屋空置，如果购房后空着，税负则更重。”

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美国的三种最主要的低收入者群体房屋租赁模式

美国：用三种渠道向低收入民众提供房屋租赁。

通过对住房空置率进行多方位的管理和限制，德国多年来保持了房价的稳定。而在大洋彼岸的美国，对低收入者的住房保障也是更多地通过租赁的形式进行。著名经济评论家陈思进为我们介绍了在美国的三种最主要的低收入者群体房屋租赁模式。

首先，由政府提供给低收入家庭的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30% 到40%。

另一类公寓的租赁方式则别具一格，承租人搬进去时，只需交纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久，都无需交纳房租，只需按月缴付几百美元管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。

还有一种公寓租赁的方法，政府采取房租监管（Rental Control）制度，每年将公布房租的涨幅比率，一般来说房租上涨比率低于通胀率。纽约的低收入廉租房，是政府控制房租上涨比率。

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在欧洲和美国，人们是租房还是买房？

德国：通过控制房屋空置率来遏制房价，并通过税收等多种渠道保证房屋租金的稳定，这使得购房投机得到打击，使得房屋租赁成了很多民众的选择。

租房还是买房，这是一直以来在网络上讨论得非常热烈的话题。在欧洲和美国两者并存着，深究其原因，恐怕既有政策层面的制度原因，也有着文化层面的理念原因。田德文研究员说：“文化上，西方人不会为了把给子孙留房子当作一件必须的事情。制度上，租房住有法律的保障，租户有长期的安定感。另外，欧洲社会信用体系健全，骗租的人很少。”

而在经济评论家陈思进看来，保持一个城市的租房率，甚至和一个城市的经济活力息息相关。

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著名经济评论家陈思进

经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德通过多年研究，曾明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，也就是说，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高。因为拥有住房，把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否拥有适当的技能，也无论当地经济是处于繁荣期还是衰退期。

最近，哈佛大学一项研究结果指出,要维持一个地区的活力，租房和买房的比例在1比1时最佳。纽约就是保持着这个比例。在纽约，年轻人，特别是单身人士和丁克夫妇适合租房，只有孩子多的家庭才适合买房。而住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会逐渐下降。

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从民族文化层面解读中国人买房的观念

租房还是买房对于国人来说则还有另外一层考量，因为中国是由农业社会转型而来，因此，拥有一套自己的住房是一个人毕生的梦想。所以，在传统观念面前，很多相关的因素都可能被夸大或者缩小。所以，评价一个国家的住房制度和市场走向离不开对这个国家和民族文化的探究。往往在经济领域无法破解的难题，却可在文化传承中找到答案。这几乎是所有民生问题都不能回避的客观规律。

策划：纪烈鸿

采访撰稿：刘兴宇、洪新

特约解说：杨浩

音乐编辑：徐帅

后期制作：尹宝江

监制：纪烈鸿 陈雪瑾

出品：北京外语广播

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简介：

中共十八届三中全会作出了“关于深化改革的决定”使2014年成为中国的深改元年。而深改的核心是紧紧围绕着解决民生问题而展开的。

为此外语广播于9月开播10周年之际，策划推出大型系列专题节目《他山之石——国外民生制度面面观》，节目内容涉及教育、医疗、养老、住房和环保等主要民生领域，旨在以详实介绍国外探索解决民生问题的经验、教训来为我国破解民生问题提供借鉴和参考。

专题视野广阔、资料翔实、观点鲜明、制作精良、气势不凡。有50多位国内外专家学者、业内人士和使馆官员接受了采访。

（注：1、迄今最精彩跨国金融商战职场小说《心机》：http://url.cn/LTsimN；2、所有和钱有关的问题，都将在《钱经》系列中详谈。第一本《钱经：货币、黄金、房子》已出版：http://url.cn/O8Vptj）