最健康的德国“房事”_陈思进

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最健康的德国“房事”

(2014-09-08 19:06:47)

标签：

房产

德国

比值

房事

房价

在德国，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。

经济观察：德国的“房事”
哪里的房地产市场最稳定最健康？德国
撰文：陈思进

针对全球房价过高的现象，IMF最近公布数据称，在近来的系统性银行危机中，有将近三分之二的危机在爆发之前，都出现过房地产市场由盛转衰的现象。如房地产市场由盛转衰，曾引发了历史上最严重的金融危机，毁掉了爱尔兰和西班牙。

IMF计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%。但是德国的房价收入比值，则比长期平均水平低了16%。这一重要差异应如何解释呢？

   归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。据经合组织（OECD）的数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国就高达63%。这在一定程度上是历史造成的。

    因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。

    其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付40%的首付。

    这就导致了抵押贷款再融资在德国几乎不可能实现，（而这种做法却是英美两国借款人对于利率下降的通常反应），消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场要长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。

根据德国央行的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除了原东德地区房价曾短暂上涨外，德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣，经济也保持着可持续的发展趋势。

    正是因为没有出现全国性房地产繁荣，德国也没有遇到明显的房地产由盛转衰，也就逃脱了金融危机的魔咒。难怪默克尔在总理的位置上坐得很稳，因为国民经济很稳定，大伙儿日子很滋润！

（注：1、迄今最精彩跨国金融商战职场小说《心机》：http://url.cn/LTsimN； 2、所有和钱有关的问题，都将在《钱经》系列中详谈。第一本《钱经：货币、黄金、房子》已出版：http://url.cn/O8Vptj）

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