众所周知，当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了！如果以房子作为投资品，其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式，就是国际通用的租售比。

所谓租售比，就是房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，因为收取的管理等费用和楼龄成正比；而不用支付管理费的独立的别墅（或连体镇屋）是160倍。如果计算得出的数字等于（或低于）这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。

为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢？

首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。

结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大！

而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。也就是从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！如，逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。

举一个具体的实例：

在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平米的公寓售价10来万，那时房子竟然还滞销。不难想象，中国百姓长期以来秉承传统的观念，赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子，从来不花不属于自己的钱——即借贷。

但是，当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念从美国被搬到中国之后，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这一笼头一放，便一发不可收。回头再看杭州的房价，一套70平米的公寓售价按当时普通民众的收入来计算，只是相当于普通家庭3年的收入。也就说说，一般家庭如果省吃俭用五、六年，不必借钱便能购买。

可是，欧美的借贷消费方式一被炒热，被国人接受，人们不愿意再等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。原本一套公寓售价为10多万，20多年过去了，售价变成了120来万，相当于杭州普通家庭十五、六年的收入！如果将其出租的话，在20年前，每月的房租是600元上下，目前则徘徊在1400-1500元之间。房租的增长率比通胀率还低，等于20年下来房租不涨反跌。

让我们再看看美国吧。

美国自1890年后的120多年间，扣除通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上（见附图）。也就是说，一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。

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举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这儿为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）回报率，正好支付房租。

因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来分析，当房价没有泡沫的时候，租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例一半一半，好些欧洲国家甚至租房者的比例远超50%！

不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付地产税等，所以合理租售比可以从欧美最高的160，大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市（如北京、上海）的特殊情况，合理租售比进一步提高到240倍。也就是说，如果以市值100万的房子为例的话，假如月租金超过4167元，从金融的角度来看，那么随便居住在中国的哪个城市，这一房价都不算存在泡沫，而一旦房租低于4167元，那这房价无论在哪个城市都被高估了！

事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，特别像北上广那样的大都市，租售之比平均为500倍，超出800倍、甚至1000倍的也随处可见。前年，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价超过800万的高级公寓，每月租金“竟然”只有10000元，租售比超过了800倍！也就是说，这套房子的价值高估了4倍以上！顺便提一下，目前的租金依然是每月一万，一分没涨。我那老友的常说，他回国之前将纽约那套房子卖了一百万美元，如果在上海买房的话，就没什么闲钱了。而现在租房，那一一百万放在了美股美债里，每年回报至少五万美元，在上海生活得非常滋润。真没想到，租房也是投资啊！

总之，房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用！

（注：1、迄今最精彩跨国金融商战职场小说《心机》：http://url.cn/LTsimN； 2、所有和钱有关的问题，都将在《钱经》系列中详谈。第一本《钱经：货币、黄金、房子》已出版：http://url.cn/O8Vptj）