【三思而论】加拿大人由于贷款买高价房，而使得债台高筑，债务水平屡创新高！

    #楼市泡沫与金融危机如影随行#　房地产业是靠高杠杆的银行贷款支撑着的，其实是金融业，而非制造业（建筑业才是制造业）。而近几十年来，全球各地的房价泡沫，没有一个不是最终以房价下跌引发金融危机而结束的。房价收入比、租售比、空置率、负债率越高，泡沫就越大，而持续得越久，金融、甚至经济危机就越近！

加拿大房价泡沫或催生金融危机

文/陈思进 

    近几年，加拿大由于被迫跟随美国的超低利率，以及其他一些原因，使得房价飞涨。被多家国际金融机构（如国际货币基金组织、经合组织等）按照房价收入比、租售比等国际标准，判定为全球房价泡沫的最大国（注意：中国房价不在评估之列）。特别是德意志银行去年底评估，加拿大的房屋市场被严重高估，高估值为房价的60%！

　　结果，越来越多的海外企业，由于成本过高而撤出加拿大（房地产价格的提高推高了企业成本）；一般的中小企业，经营也日渐艰难，为保持竞争力，使得加拿大的失业率不断提升；同时，加拿大人由于贷款买高价房，而使得债台高筑，债务水平屡创新高！

　　目前，加拿大人的收入债务比（Income Debt Ratio，简称负债率）高达167%！几乎全球第一！（中国没有这方面的统计数字）请注意，美国人负债率的历史最高点出现在次贷危机爆发之前，“也不过”147%；而美国联邦政府的负债率“更只有”100%，已经使得美国政府市场经常停摆了！相比之下，加拿大人的负债率简直令人胆战心惊！

　　尽管国际金融机构从两年前就一直在提醒，加拿大房价将会出现调整，但由于富裕的新移民不断涌入，超低的贷款利率依然持续等因素，使得加拿大房价，特别是在一些大城市，依然高企。近日出炉的一项民意调查显示：34%的加拿大人受访者依然愿意竞购房产，这个数字比去年同期多21%。各大中城市中，最高的是多伦多，为44%，其次是温哥华，为41%。 

  　目前，加拿大央行陷入两难。要是再不提高利率，房价将会继续上升、失业率将会继续上升、债务也将会继续上升，那将出现几年前类似美国的金融危机；而如果提高利率的话，将挤破房价泡沫，在短期内也将出现金融危机。

　　数字对比最能看清问题了。让我们来看看北美的20个顶级市场吧。在和美国大城市的房价相比之后，你非但会对有多少加拿大城市进入前10而感到惊讶，更也可以感觉到加拿大的楼市过热到什么程度了！（请注意，1、加拿大大城市居民的平均收入远低于美国大城市居民的平均收入；2、下面是整栋房子的价格，在北美，所谓房子，一般是指独栋的房子，也就是别墅，一般总面积在200平方米以上……）

　　1、加拿大温哥华平均房价：733335美元

　　2、美国旧金山平均住房价格：682410美元

　　3、美国圣地亚哥平均住房价格：476790美元

　　4、加拿大多伦多平均房价：475206美元　（我目前居住的城市）

　　5、美国洛杉矶平均房价：423900美元

　　6、加拿大卡尔加里的平均房价：400,000美元

　　7、美国纽约市平均房价：386300美元　（我曾经前后居住过16、7年的城市）

　　8、美国波士顿的平均住宅价格：371300美元

　　9、美国华盛顿平均住房价格：368000美元

　　10、美国西雅图平均住房价格：344400美元

    11、加拿大首都渥太华的平均住房价格：314080美元

    12、加拿大埃德蒙顿平均住房价格：310058美元

    13、加拿大蒙特利尔平均住房价格：287341美元

    14、美国丹佛平均住房价格：279300美元

    15、美国迈阿密平均住房价格：254900美元

    16、美国芝加哥商品住宅平均价格：187100美元

    17、美国休斯顿平均住房价格：182300美元

    18、美国达拉斯平均住房价格：173900美元

    19、美国奥兰多：平均住房价格：165800美元

    20、美国克利夫兰：平均住宅价格：112800美元　（我最早到美国留学的城市）

    顺便提一下多伦多所在的安省，据Fraser Institute（Fraser研究院）发表了一个美国加州及加拿大安省的债务比较的报告：从2008年起，加州一直是持债务最高的“模范生”,许多城镇都破产。可是，与安省过去这5、6年的债务累计一比，真可说是小巫见大巫，因加州的债务是1,448亿美元，而安省却是2,675亿美元，近二倍！而且，加州人口还远多于安省，以平均个人国内生产总值来评估，安省的债务比加州高出五倍！这就是高房价制约了实体经济的发展，拖累了税收的结果！