文/陈思进

最近，美国商务部公布的报告显示，美国1月新屋开工率大幅下降了16%，经过季节调整后的年率为88万套，而经济学家预期1月的平均新屋开工年率为94.5万套。同时，1月成屋销售年率下滑5.1%。   

而去年12月，虽独立新屋销售下跌了7%，但美国整个2013年的新屋销售创五年来的最高水平为42.8万套，创下自2008年来的最高纪录。不过，尽管如此，销量仍远低于2005年140万套的峰值。

由于新屋销售是美国经济的风向标，直接关系到民众的消费水平，也是经济面临转折点的时候，一个衡量消费者收入的良好指标。一般而言，当经济放缓时，新屋销售作为早期指标会呈现疲弱的现象。

由于从今年起，美联储开始消减购买抵押贷款支持证券、及其他债券，即逐步退出QE3。以目前的经济状况来分析，只要失业率和通涨率维持不变或更好的话，美联储将坚持其缩减购买债券的计划，每次逐步减少每月购买100亿美元，在今年底之前完全退出QE3。

这对于潜在的买家来说借贷成本将增加，因为退出QE3后，利率就要开始上升了。事实上，随着按揭利率从去年5月触底反弹，30年期固定抵押贷款平均利率已经从去年5月初的3.35%，上升到12月的4.39%。这使得房地产的复苏失去了动力。

而今年冬天反常恶劣的天气，也给房屋销售带来一定的负面影响。

根据美国国家海洋和大气管理局的报告显示，12月是美国本土积雪程度有记录以来排名第八，这也标志着自2009年以来最冷的12月。这样的条件对施工带来了困难，新屋开工从11月的71.7万，至12月的66.7万，下降了7%。而新屋的平均销售价格，却从2012年12月的270,200美元，同比上涨了4.6%。

随着借贷成本不断增加，以及相对较高的房屋价格，使置业变得更加困难。虽然房地产还将为2014年的美国经济复苏做贡献，但强度肯定将大幅减缓，像2013年那样的迅速上涨，已经是不可能的了！

而根据Case-Shiller的数据，现在的房价与2006年中期——美国最高房价时——相比仍然低了20%。

此外，从2014年1月10日起，美国多项新的房贷规则生效，将进一步保护贷款公司和银行避免重演2008年的危机。很显然，2014年的房贷市场会更严谨。这一点对本地有工作收入的人来说影响不大，但对于海外赴美的购房者，将有一定的影响。

比如，中国人到美国购房投资，可能要选择50万美元以上的房屋，才有机会申请外国人贷款，购房者的首付约为40%，同时还需要收入证明，以确保房屋供款，才可保证最低30万美元的贷款。如果选择一笔付清的付款方式，虽然无需考虑房贷的问题，但是2014年如何报税也是关键因素。

顺便提一下：去美国投资买房更要注意的是，因投资买房的目的在于回报，由于在美国买下房产后，各种维护费用是很高的（比如房地产税、房屋维修费和房屋火灾保险等等），因此，美国房地产界有一个模型，如果选择一笔付清的付款方式，房价每年至少要上涨5%，才可能产生利润。在目前的情况下，美国房价至少在今后5年内，不可能有平均5%以上的升幅。而美国前125年的房价平均上涨率基本和通胀率（还不到3%）持平（见附图），所以，千万要做好功课之后，才决定是否赴美投资买房，以免得不偿失！

总之，在所有上述那些因素的情况下，美国楼市依然乍暖还寒。而根据CNN最近的调查，超过三分之二的美国人对经济前景依然不乐观。这更说明，美国楼市全面的真正复苏，还有待时日！