判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！

迎接低利率、紧货币时代的来临

文/陈思进

近来，自国务院正式批准设立上海自贸区以来，市场情绪普遍受鼓舞，自贸区以及周边的房地产市场二手房价格预期上扬。不过，涨幅并不高，9月非新兴城区整体上涨只有0.98%，几乎没涨。浦东涨幅虽然较高一点，如浦东临港新城、浦东外环、浦东曹路分别上涨2.05%、1.88%和1.31%。其它地区如奉贤、金山分别上涨1.73%、1.24%，但都不超过2%，和新房上涨的幅度不成比例。

上个月，我回国一次，在上海注意到，虽然新房楼市房价依然上升，但二手房价停止上升，二手房市更似乎有价无市。

判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！一般来说，如果新房市场虽然上升，但二手房价不随之上涨的话，那也是楼市泡沫的另一显著特征。

自贸区的设立肯定会使得好些人觉得炒作“概念”的好时机到来了，或许能够大捞一票。但绝大多数炒家显然已经意识到了，当前这种房市的概念炒作与股市中的概念炒作一样，是不会长久的。

不错！

因为目前的国际大环境，已不适合大家这么做了，影响房价和股市的低利率、宽松货币即将结束。10月22日，中国总理李克强在出席世界审计组织会议时提及：中国中央政府财政收入出现了多年未见的负增长，中国政府要“保持定力，坚持不扩大赤字，不放松也不收紧银根（也就是银根将继续偏紧）。”银行势必会提高贷款的条件，不敢乱借钱了。

而另一个世界最大的经济体美国，前不久因国债上限问题导致政府关闭大门数日，其根本问题是货币宽松政策走到了难以为继的地步。近来，两国领导人的频繁互动，应该是确认了从低利率、宽松货币——到低利率、收紧货币的政策转变。

而实际上，低利率和紧缩货币是互相矛盾的两种政策，但由于经过若干年的宽松货币，经济依然不见明显的好转，“货币放水”却明显出现了很多副作用（如美国和欧洲的债务危机），各国央行不得不维持低利率政策。

尽管央行依然推行低利率，但是商业银行的贷款利率却已上调。以加拿大为例，从今年8月开始加拿大五大银行陆续上调了按揭利率，TD银行从3.69%至3.79%，上调了10个基点。

由此可见，央行利率虽然低，但企业（或个人）的借贷成本却增加了，面对利差套利、股市虚高等问题，这种“利率剪刀差”现象，不久之后必将逼迫各国央行提高基准利率。

未来新一轮的利率上扬，不但将提高企业和个人的借贷成本，使借钱变得更加昂贵，而且将影响价格。如果一个企业的成本上升是因为借贷，那么一部分或全部的成本很可能会转嫁到消费者手中。而依靠按揭购房的家庭将因为利率上扬，面临持房成本的上升。同样，利用借贷资金炒房的成本也将增加。

此外，利率上升还将导致亚洲新兴市场（包括中国）的资本外流、本币汇率急跌、流动性吃紧、资产价格大幅缩水、甚至触发资产泡沫破灭。只需回顾金融历史400年，无一不是一个泡沫接着一个泡沫，以及一个泡沫破灭接着一个泡沫破灭的历史。比如2007年中国A股从6000多点下跌到1000多点。

前车之鉴，后事之师。希望意欲炒作“概念”房的人们提高警觉，避免在货币紧缩的大环境下，作出非理性的决策。