长期以来，美国政府致力于每一个家庭都能拥有自住房，促使从二战以前到2005年，美国人的房屋拥有率上升了25%。当房地产泡沫被吹起的时候，人们购房就不是简单地为了居住，而是将房屋视为可带来丰厚利润的投机工具。那么，纳税人买卖房产获利回吐的资本收益（包括投机炒房），在税务上又是怎么处理的呢？

出售房产的税务处理

文/陈思进

　　在2011年新春来临之际，人们便获悉，一大批美国中产阶层人士由于遭受失业潮的冲击而还不起房贷，将被迫成为无产者。失业，正在使人到中年的中产人士走向破产之路，因此，“两人收入”式的美国中产家庭，被逼站在了刀刃上。而他们保持中产阶层地位，并确保其子女上更好的大学的唯一办法，就是保证就业。一旦失去了收入来源，中产阶层就只有两条途径来维持其生活水准：要么出售资产，要么继续借贷。

　　不过，中产阶层决不肯轻易出售其资产。因为他们的资产就是房子，总不能把自己在高价位买入的房子以低价卖出吧？因为联邦税法明确规定，纳税人的个人住宅（Personal Residence）属于自用资产（Personal Use Assets），出售或置换自用资产的亏损是不能抵税的，因此也就不能归类为资本亏损，享受抵冲资本收益的税率优惠。

　　然而资本市场有亏就有赚，纳税人买卖房产获利回吐的资本收益（包括投机炒房），在税务上又该怎么处理呢？

　　举例来说，假设我人在多伦多，看见隔壁邻居美国房地产在大幅下跌，便铆足了劲决心去抄底。2010年7月，我在迈阿密花16万美元买到一栋独立的大洋房，前庭绿草如茵繁花似锦，后院配带游泳池，唯一的不足之处就是厨房有些旧。我花费4万美元把厨房装修一新，跟太太一起在迈阿密定居了。搬进大洋房的当晚，我躺在床上心算了一下，我买房的实际成本是20万美元。

　　因为广告费、律师费和经纪人费可以计入购房成本，出售房屋的价格减去成本才是净得的资本收益。而为卖出好价钱而小修小补的维修费，则并不计入买房成本。没有特殊情况的话，资本的利得税为15%（也就是赚100万，要缴纳15万税款）。

　　假设很幸运的是2012年9月，美国房价迅速反弹，经纪人帮我以65万美元卖掉了这栋洋房，我净得40万美元收益（65万-买房成本20万-律师费2万-经纪人费3万=净得40万）。

　　仅仅两年的投资，就获得如此丰厚的收益，犹如中了一个乐透奖，当然会心花怒放了。于是，我心安理得地把这40万美元存进银行，随即，拍拍屁股返回多伦多，年底报税时一分钱都不给“山姆大叔”。那么，我这样做违反税法吗？

　　大家别担心，由于美国政府自二战以后开始，就积极鼓励民众拥有自住房，为此而出台了一整套相应的税法，包括房贷利息和每年交付的土地税，都可以从个人年底的所得收入中加以抵扣。而卖房所得的资本收益，犹如我上述举例的情况，还可享受联邦税法第121条的优惠，只要同时满足以下条件：

　　第一，我或者我太太是这栋洋房的屋主。

　　第二，我和太太在这栋洋房里5年内居住超过24个月。

　　第三，我或者我太太并没有在两年之内出售过其他任何房子。

　　第一条很明确，只要房契上有我的名字，或者我太太的名字就行了。但是对第二条规定，这里必须做一个说明，特别要提醒意欲飞往美国抄底房地产的同胞，如果你无法在美国住满24个月，虽然你也可以抄底买房，但是当你获利回吐时，就不能享受免税优惠，炒房的资本收益就不如想象的丰厚了。

　　而上述第三条也必须特别留意，比如，有个富人飞往美国同时购入了几套房子，就只能每两年卖掉一处，而且必须在那一处房子中住满24个月，如若不然就得缴纳资本收益税。大家会问，你说了半天，纳税人到底可以免缴多少税金呢？

　　还是以我上述的例子来说明。假如我和太太年底合在一起报税时，同时满足了联邦税法第121条的所有规定，我所获得的40万卖房收益，则完全可以免税，夫妇的免税额最高可达50万美元（单身人士为25万美元）。

　　然而，当纳税人在遇到无法掌控的特殊情况时，比如工作地点从这个城市搬到了另一个城市；或者健康状况出现了问题；又或者发生了预料不到的事情。这时，在5年内居住必须超过24个月的规定，就可以忽略不计。但假如我仍是单身，我卖房所得的40万收益超过了25万，那么40万-25万=15万，这15万美元我就必须申报并上缴资本收益税了。

　　正因为长期以来，美国政府致力于每一个家庭都能拥有自住房，促使从二战以前到2005年，美国人的房屋拥有率上升了25%。当房地产泡沫被吹起的时候，人们购房就不是简单地为了居住，而是将房屋视为可带来丰厚利润的投机工具——因为房价在上涨，而且还会不断地上涨，最终导致了震荡全球的金融危机。

　　很不幸的是，美国房价至今还在“跌跌不休”，以致殃及实体经济的发展。其实美国就是中国的一面镜子，对一个国家的发展而言，尽可能避免金融危机才是上上之策。