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  各位，谢谢主办单位，天色已经不早，我就长话短说。今天用十分钟左右的时间，和在座的大家一起探讨这个话题。最近一段时间以来，深圳的房价上涨比较快，以我们比较熟悉的区域蛇口范围为例，最近在蛇口一些比较边角地带准备开出来的盘，我们了解基本上均价都会开在2万块钱以上。在蛇口比较中心的地带，我们3年以前发售的项目兰溪谷一期目前二手房的放盘价格已经超过了4万块钱1平米。这样的概念是怎样的？我们3年前销售的均价是9600元，现在放出来的二手房已经是达到了4万， 3年已经涨了3倍了。

　　这样的一个4万块钱的价格，意味着什么呢？我们作一个简单的设想。如果我们用1千万块钱买下兰溪谷一期的一套房，比如说顶层复式，我们以每年25万租金租出去，这样的租金回报率是40倍左右的概念，40倍的租金回报率远远高于我们在国际上通常行业内进行测算的，比较适当的房价与租金比的比率，大大超过了。通常来讲我们认为15—20倍的区间比较恰当，现在已经达到了40倍了。

　　大家就说，房价这么火热，这个价格是会继续上行呢、看好呢，还是会像前两天股市那样的大幅震荡，这样的意见是相左的，一派意见认为有很大的上行区间，理由很充分，第一人民币持续升值，根据国际的经验来讲，人民币现在还是1：7点几和美金兑换，以后看到1：6、1：4，甚至有人看到1：2，这样的上行区间会推动人民币资产的价格会怎样的增长，满怀信心。

　　第二条，人民群众对住房的需求是无限的，但是我们国家对土地的供给是不断减少的，无限的需求与不断减少的供给之间会形成很大的供需的缺口，这样的压力会推升价格的上涨。

　　第三条，现在通货膨胀的时代似乎已经到来了，最近如果连猪肉都涨了一倍的话，这样的一个传递效果可能什么都要涨起来，房地产作为不动产一种具有投资保值增值的资产，在未来也有可能有很大的需求。

　　再者，有一个笑话，我们发现深圳房价的上涨与沪深指数的上涨幅度是同步的。有一个说法，说最近这一轮股市的上涨它作为我们国内的居民的资产重新分配的过程，在这个过程当中，深圳、上海、北京，其中主要的这些居民的投资应该说是快于或者是多于其他的二线城镇的，或者是一般居民的。这样城镇当中的居民其实是赚了全国人民的钱，反过来股市一波动，大家一看收益率下降会投资到房市上来，这是大家说会进一步看好这些主流城市的看法。最近我也听说很多的朋友在股市上赚钱了钱，一对比深圳的房价这么贵，陆家嘴2万块钱精装修随便买，大家都准备去哪里抢房、炒房了。这只是一种看法。

　　另外一种看法比较忧虑，一种意见认为房地产整个市场的价格泡沫已经开始显现，无论是投资者预期中的还是企业的发展者角度来讲都应该时刻注意系统的风险。当年在日本房地产泡沫时期，我记得东京的地皮可以买下整个美国。在今天我们这几家房地产公司市值都是非常大的，就刚才我说的兰溪谷每平方米4万块钱，现在只需要3个兰溪谷，就可以买下整个同仁堂，也可以买下整个伊力。要么就是房价高了，要么就是同仁堂便宜了。站在这个角度上讲，我们多想一点。

　　对于中国这个大国毕竟是地少人多，而且这样一个国际环境之下，我们正在一个民族复兴的大业过程当中，周围的国际环境也是列强环视，这样的情况下，我们把我们国家超过半数的钢筋和水泥都投入房地产行业里来。据统计，也把大半的能耗消耗在建筑物里了，这样的一个情况是不可持续的，也是不能支持我们的国力持续增强的。当年甲午战争时期，慈禧太后修建的著名的房地产项目颐和园，300万平方米的房地产项目几乎消耗了整个北洋水师的经费，间接地导致了我们在黄海海战的惨败。在今天，我们就不应该再重现这样一个事情。

　　中国目前来说，根据我们地少人多，国家资源稀缺的情况，实际上早就实施了全世界最严厉的人口政策，就是计划生育政策，也实施了土地供给政策，卫星定位每一块地块，大家感觉到深圳最近都没地给了。我们说像现在这样发展下去的话，未来也有可能不排除我国实施最严格的住宅供给的制度，他背后就是一系列的以住宅在买卖和持有环节上的税收的调控和政策的硬性的规定，包括70%、90%，这已经有兆头了，这样的行业里面，这样的价格位置上，我们相信未来的市场，包括价格、包括政策一定会有波动。政策的调控对于我们企业来讲应该把它视为一个常态，严格的政策持续不断发生的调控是我们生存的一个必要的环境。在这样一个环境当中，我刚才说的这个主题，现在是很热，明显深圳的价格一直在上，接下来就是上海和北京又一轮主升浪，接着是黄总提到的二线城市马上往上拔。但是我们作为一个企业一定要在炎热的夏天为未来的冬天作准备，我们招商地产在89年成立了，也历经很多的行业周期，更不提1872年的招商局的成立，见证了整个中国、整个世界的起起落落。虽然在这样的一个时代很火爆，我们也要看到未来面对的种种不利的环境。

　　目前作为企业来讲我们做了一些准备，第一我们一定要加快周转力，第二，在全国范围之内选择比较适当的区域进行区域的投资组合，分散风险。第三，这是我们招商地产的一个优势，持有并且不断增加优质物业的数量，以后优质的物业可以提供稳定的收益，再有和我们志同道合的伙伴共同进行有风险的物业开发。还有借助资本市场进行多渠道的融资，来避免企业在某一个时点上有可能出现的资金上的一些压力和风险。

　　在此，时间有限，我就不展开了。诸位，现在的房地产市场我们感觉已经进入了一个春秋战国的时代，是走过了一半的春秋，正准备步入战国。黄总、万科，我们这些上市公司借助很大的平台，现在已经跻身于一个百亿、千一市值的行列，这样的行列这样一个平台，对于我们未来，无论是夏天也好、冬天也好，我们的发展也是极度有利的，大家看到无数的企业削尖了脑袋要进入资本市场，要进行IPO，我们这些寡头要做大做强，而且要顺势而为，而且时时刻刻牢记未雨绸缪，这是一个公司的战略必须。

　　“家在情在，招商地产”。谢谢！